Недвижимость вещь сложная. Составляющими объекта недвижимости как сложной вещи является земельный участок, на котором он расположен и сам объект. Поэтому при заявлении прав на объект недвижимости и его регистрации возникает много проблем и проволочек. Такие неприятные факты, связанные с оборотом недвижимости возникают по множеству самых простых причин: срок действия справок, режим работы регистрирующих и оценочных организаций, отдаленность самого объекта для доступа к нему

Если эта работа Вам не подошла внизу страницы есть список похожих работ. Так же Вы можете воспользоваться кнопкой поиск

Современная Москва - огромный мегаполис, сосредотачивающий в себе функции экономического, финансового, политического, культурного и административного центра Российской Федерации. Город Москва является крупнейшим собственником нежилых помещений, расположенных на территории столицы. Рынок нежилой недвижимости в Москве менее описан и мало анализируется по сравнению с рынком жилой недвижимости, который конечно же более динамичен и имеет гораздо большие объёмы. Но рынок нежилой недвижимости - это тот сегмент экономики города, который очень быстро развивается в настоящее время и приносит огромные средства в казну города. Причём динамика поступлений доходов от управления городской собственностью только положительна. Управляет и распоряжается объектами городской собственности (нежилым фондом) Комитет по управлению имуществом Москвы (Москомимущество). Все нежилые помещения на территории Москвы вне зависимости от форм собственности подлежит учету органами Москомимущества и МосгорБТИ. Основными документами на нежилые помещения являются: технический паспорт, городской реестр и свидетельство на право владения нежилого помещения. На территории административного округа организацию взаимодействия всех служб по учету и контролю за использованием нежилых помещений осуществляет префект совместно с территориальными агентством Москомимущества. Москомимущество хранит и ведет учёт прав владения переданными помещениями путём оформления и выдачи свидетельств юридическим и физическим лицам, за которыми закрепляются соответствующие помещения. Органы БТИ хранят и вносят в технический паспорт все изменения, касающиеся смены балансосодержателя с указанием номера и даты распорядительного документа, проводят обследование помещений и дают заключение о техническом состоянии помещений. Москомимущество, или уполномоченные им лицами, во взаимодействии с префектами, управлениями районов в пределах предоставленных прав и полномочий осуществляют систематический контроль за использованием нежилых помещений, которые могут быть изъяты у пользователя в случае нарушения условий договора или контракта в установленном законом порядке. Объекты нежилого фонда могут быть переданы:

в хозяйственное ведение

оперативное управление

безвозмездное пользование

в аренду

проданы в соответствии с действующим законодательством, Государственной и Московской программами приватизации, а также действующими нормативными документами по г. Москве. (Приложение 1 к постановлению Правительства Москвы № 689; Общие положения)

Нежилые помещения подразделяются на такие виды, как коммерческая недвижимость (офисные здания, магазины, финансовые институты, рестораны, другие виды розничной торговли (ритейл); промышленная недвижимость (производственные цеха, склады, гаражи и т.д.); гостиничные комплексы (мотели, гостиницы различных уровней комфорта); виды недвижимости целевого назначения (больницы, детские сады, энерговырабатывающие станции и др.). Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имея собственную законодательно-нормативную базу.

Рынок нежилых помещений - один из наиболее динамично развивающихся в настоящее время сегментов рынка недвижимости г. Москвы. Концентрация российского капитала в Москве предопределила потребность в помещениях нежилого фонда для ведения предпринимательской деятельности. Рынок недвижимости, легально стартовав в Москве в конце 1990 г. вместе с приватизацией жилья получил за эти годы широкое развитие. Процесс приватизации предприятий в Москве способствовал появлению класса собственников нежилых помещений. В первую очередь в процессе приватизации включились магазины и предприятия бытового обслуживания и другие «объекты малой приватизации». Поскольку в стоимости этих объектов большую часть составляла цена помещений и зданий, то малая приватизация фактически означала аренду помещений трудовыми коллективами на длительный срок (до 15 лет) с правом последующего выкупа. Поскольку сразу после приватизации средств на выкуп помещений у трудового коллектива, как правило, не было, то в течение первых двух лет нежилые помещения в Москве предлагались в основном для аренды (а на деле - субаренды у «приватизаторов»). Однако постепенно число собственников нежилых помещений стало увеличиваться и соответственно росло и предложение нежилых помещений на продажу. Вслед за помещениями торгового и бытового обслуживания к процессу приватизации постепенно подключились и государственные учреждения (НИИ, учебные заведения и т. д.), а также промышленные предприятия, которые, выкупив недвижимость в собственность, также получили возможность продавать или сдавать в аренду свои помещения различным структурам. С 1991 г. активно развернулось строительство новых зданий, преимущественно офисного назначения. Кроме этого, большое развитие получила капитальная реконструкция особняков либо расселённых небольших домов старой застройки в Центре города под современные офисные помещения. В результате с 1992 г. в Москве начало формироваться предложение аренды офисов в специализированных бизнес-центрах и офисных зданиях.

На протяжении значительного времени наибольшим спросом пользуются офисные и торговые помещения, что связано с особенностью проводимых социально-экономических реформ и столичным статусом города.

На территории Москвы в 1998 г. насчитывалось более 37 тысяч нежилых строений, общей площадью 66, 9 млн. кв. м. встроенных в жилой фонд нежилых помещений. Из них 30,4 млн. кв. м. (37,5 %) находилось в федеральной собственности, 42,2 млн. кв. м. (52,1 %) - в собственности Москвы, 8,4 млн. кв. м. (10,4 %) - в других формах собственности. Общая площадь нежилых помещений в Москве превышала 80 миллионов квадратных метров, что при средней цене хотя бы в 1 тыс. долларов за кв. м. составляло 80 миллиардов долларов. Структура нежилых площадей показана ниже на диаграмме № 1:

Больше всего площади приходится на разного рода учреждения, учебные и учебно-научные организации, а также производственные, складские и торговые помещения.

Структура использования муниципальной нежилой площади выглядит следующим образом: 33% - аренда; 22% - оперативное управление; 44% - хозяйственное ведение и 1% - безвозмездное пользование. Таким образом, в аренду сдавалось треть городских площадей, что принесло в 1997 г. в бюджет около 400 млн. долларов США. При всей значительной величине этой цифры доход города от сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений составил в расчете на 1 кв. м менее 30 долларов в год.

Общая площадь нежилого фонда города на начало 2001 года составляла около 85 млн. кв. метров. Около 71 млн. кв. метров расположено в более чем 37,2 тысячах нежилых строений и свыше 14 млн. кв. метров во встроенных помещениях жилого фонда. Правительство Москвы утвердило баланс нежилых зданий и помещений г. Москвы по состоянию на 01.01.2000г. Общая площадь нежилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы составляет 46,7 млн. кв. метров, из них лишь около 8,5 млн. кв. метров (порядка 18,2%) город официально сдает в аренду. Остальные нежилые помещения, расположенные в г. Москве, являются федеральной собственностью, а также находятся в собственности юридических и физических лиц. Часть нежилых помещений г. Москвы используется для коммерческих целей. Структура фонда коммерческой недвижимости г. Москвы по состоянию на начало 2001 года представлена ниже на диаграмме № 2:

Рынок нежилых помещений в 2000 году и первой половине 2001 года «продемонстрировал» устойчивые тенденции к росту, как цен, так и деловой активности. Эти позитивные изменения относятся, прежде всего, к сектору коммерческой недвижимости, то есть, к рынкам офисных, торговых и складских помещений. Основными причинами подобных итогов были:

оживление деловой активности в ряде секторов российской экономики и вызванная этим потребность ряда участников рынка в больших объемах помещений для бизнеса;

приход на московский рынок ряда новых иностранных компаний и расширение деятельности уже работающих в Москве иностранных компаний;

недостаток как офисных, так и торговых площадей высокого класса, вызванный "замораживанием" реализации большинства девелоперских проектов в 1999 году;

уменьшение предложений на рынке нежилых помещений невысокого класса.

ФАКУЛЬТЕТ ВЕЧЕРНЕ-ЗАОЧНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

Кафедра Международного бизнеса, менеджмента и туризма

Дисциплина: Управление развитием территории

Курсовая работа
На тему: Анализ рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга

Проверил: Исполнил:
Смолокуров Е.В. студентка Некрасова Е.В.
«___»__________________ 2010г. Группа ГМУ-V (5,5)

Санкт-Петербург
2010

Содержание:

Введение

Актуальность данной темы обусловлена тем, что в процессе подготовки и реализации управленческих решений руководитель может ощутить противодействие или взаимодействие потенциальных исполнителей и потребителей решения. Эта реакция зависит от социально-психологической проработки управленческого решения, задача которой заключается в обеспечении согласованности потребностей и интересов управляющей и управляемой системы.

Цель исследования – произвести анализ процесса развития рынка коммерческой недвижимости.

Объект исследования - рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.

Предмет исследования – процесс развития рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.

Задачи, решаемые в исследовании:
- дать понятие коммерческой недвижимости;
- определить качественную структуру рынка Санкт-Петербурга;
- определить ёмкость рынка Санкт- Петербурга;
- определить территориальную структуру рынка Санкт-Петербурга
- дать классификацию коммерческой недвижимости;

Исследованность темы достаточная. Ей посвящено большое количество литературы и интернет-ресурсов.

Глава 1. Рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, его ёмкость, качественная и территориальная структура.

Понятие и сущность коммерческой недвижимости.

Качественная структура рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга

Территориальная структура рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга

Классификация коммерческой недвижимости

Класс "А"
Помещения в новых офисных комплексах с первоклассным расположением, оптимальными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения. Как правило, это здания бизнес-центров, т.е. они имеют развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха, содержатся в безупречном состоянии, имеют собственные службы безопасности, управления и обслуживания, охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора. В последние годы стандарты офисов класса А повышаются. Появились так называемые интеллектуальные здания, предусматривающие полную оптимизацию и автоматизацию всех систем жизнеобеспечения. Началась первая волна переселения западных арендаторов в более современные здания, которые значительно превосходят своих предшественников. Основными арендаторами офисов в бизнес-центрах являются западные компании, а также крупные российские фирмы, ведущие бизнес с зарубежными партнерами. При необходимости более детального анализа офисы класса А можно расчленить на классы А1, А2 и А3 6 .
Класс "А1"
Здание должно отвечать требованиям международных инвесторов; новое строительство; полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха (как правило, осуществляется при помощи четырехтрубных фэнкойлов); возможность установки фальшполов и подвесных потолков; высота от пола до пола следующего этажа не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фальшпола до подвесного потолка в законченном состоянии); эффективная планировка этажа - рациональная эффективная сетка колонн (расстояние между колоннами не менее 6 м), рациональное соотношение между колоннами и окнами; достаточное количество машиномест на подземной автостоянке; современные системы безопасности здания; хорошее инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания); управление зданием, отвечающее международным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием 7 .
Класс "А2"

Вновь построенное или полностью реконструированное здание; полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха; парковка, обеспечивающая достаточное количество мест; современные системы безопасности здания; достаточное инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания); возможность установки фальшполов и подвесных потолков; управление зданием, отвечающее международным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием. Очень близко к классу А1, но уступает ему по нескольким незначительным параметрам 8 .
Класс "А3"

Вновь построенное или полностью реконструированное в начале или середине 90-х годов; часто имеют двухтрубную систему вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха, или систему предварительного охлаждения приточного воздуха (comfort cooling); может иметь некоторые проблемы с эффективностью поэтажного плана (например, капитальные стены); может иметь менее опытного арендодателя и/или службу эксплуатации. Близко к классу А2, но уступает ему по нескольким незначительным параметрам.

Класс "B"

Помещения данного класса обладают практическими теми же характеристиками, что и офисы класса А, однако не являются столь престижными, и спектр предлагаемых ими услуг не столь широк. Это, как правило, офисы класса А после 5-7 лет эксплуатации. Класс В - это также офисные помещения в специальных новых офисных зданиях, по каким-либо параметрам качества или расположения уступающих классу А (не претендующих на звание бизнес-центра, но отвечающих стандартам западного офиса и вполне привлекательных как для западных, так и для богатых российских компаний). Кроме того, это реконструированные и переоборудованные старинные особняки, приобретаемые или арендуемые крупными российскими банками, издательскими домами, официальными представительствами западных стран. В настоящее время наблюдается тенденция разделения офисов по назначению: офисы класса А компании используют для размещения топ-менеджмента (как представительские), а класса В с более низкими арендными ставками - для размещения основной массы сотрудников (как рабочие) 9 .
Класс "C"

Офисы, по характеристикам здания соответствующие классам В, но с недостатками в расположении (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд) и оборудовании (недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха, недостаточное количество машиномест на парковке) - все офисные здания, не удовлетворяющие требованиям к классу В хотя бы по одному критерию. Для более подробного изучения офисы класса С удобно расчленить на С1 и С2.

Класс "C1"
Реконструированное здание; система предварительного охлаждения приточного воздуха (comfort cooling) или сплит-системы кондиционирования воздуха; возможность установки подвесных потолков; достаточно эффективные поэтажные планы; косметический ремонт, соответствующий западным стандартам; круглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; опытный арендодатель 10 .

Класс "C2"
Реконструированное здание или качественный ремонт здания класса D; принудительная вентиляция; управление зданием на минимальном уровне 11 .

Класс "D"

Офисные помещения в административных зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения. Основной объем офисов российского стандарта - разнообразные нежилые помещения в административных зданиях, научно-исследовательских институтах, построенных более 10 лет назад, приспособленные под офисы (как правило, после более или менее качественного ремонта). Такие здания достаточно импозантны, располагают некоторым бизнес-сервисом (библиотека, типография, достаточное количество телефонных линий), общей автостоянкой. В последнее время многие НИИ, воспользовавшись доходами от сдачи в аренду части своих помещений, производят реконструкцию своих зданий и их переоснащение, повышая уровень цивилизованности офисов и их доходность вплоть до стандартов класса С 12 .

Глава 2. Процесс развития рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга
2.1 Анализ рынка помещений коммерческого назначения
Развитие финансового кризиса существенно отразилось на динамике показателей рынка недвижимости Санкт-Петербурга. В период с августа 2008 года по декабрь 2009 года ценовые показатели рынка встроенных помещений снижались, что демонстрируют графики, представленные на Рисунке 1 и Рисунке 2 13 .


Рис. 1. Динамика ценовых показателей рынка продаж встроенных помещений коммерческого назначения за период с августа 2008 года по декабрь 2009 года.

Рис. 2. Динамика ценовых показателей рынка аренды встроенных помещений коммерческого назначения за период с августа 2008 года по декабрь 2009 года.

Для оперативного отслеживания динамики показателей специалисты информационно- аналитического отдела ГУП «ГУИОН» ежемесячно проводят экспертные опросы. Состав участников опроса достаточно стабилен и включает 11 ведущих операторов рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, компании «Knight Frank St.-Petersburg», «Colliers International», «GVA Sawyer», «ASTERA», «Бекар Консалтинг», «Praktis», ООО «Невский Альянс», ООО "АРИН", ООО «Агентство недвижимости «Центр», ООО «АВЕНТИН-Недвижимость», ООО «Первое Ипотечное Агентство». Экспертные опросы позволяют отслеживать как ежемесячную динамику показателей, так и динамику показателей относительно базисной точки, за которую принят август 2008 года – начало финансового кризиса. Результаты последнего опроса представлены в Таблице 1 14 .

Таблица 1. Состояние рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга
в конце ноября 2009 года по сравнению с августом 2008 года

Динамика показателей рынка аренды

Рисунок 4. Динамика показателей рынка аренды торговых помещений

Рисунок 5. Динамика показателей рынка аренды офисных помещений

Рисунок 6. Динамика показателей рынка аренды производственно-складских помещений

Динамика показателей рынка продаж

Рисунок 7. Динамика показателей рынка продаж торговых помещений

Рисунок 8. Динамика показателей рынка продаж офисных помещений

Рисунок 9. Динамика показателей рынка продажи производственно складских помещений

2.2 Анализ строительной активности коммерческой недвижимости
В конце 2009 года в Санкт-Петербурге на этапе строительства находилось более 50 бизнес-центров офисной площадью около 1,2 млн. кв. м. Возведение примерно половины из них приостановлено.
По данным аналитиков АРИН, высокая активность строительства наблюдалась лишь в 19% объектов офисной недвижимости. «В конце 2009 года наибольшая часть строящихся бизнес-центров находилась на начальной стадии строительства – 56%», - рассказывает Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН. - Это около 900 тыс. кв. м офисной площади или 76% от общего объема строящихся площадей». По мнению эксперта, значительное число объектов на начальной стадии строительства объясняется выходом на рынок большинства проектов в 2008 году (накануне кризиса) и их слабой строительной активностью в течение 2009 года 22 .
Таблица №2. Структура строящихся бизнес-центров по стадиям готовности, %

Наибольшее число неактивных объектов находилось на начальной стадии строительства – более 20 объектов офисной площадью около 440 тыс. кв. м. «В связи с финансовыми трудностями девелоперы замораживают проекты на начале их реализации или строят их низкими темпами», - комментирует ситуацию Зося Захарова. Число неактивных объектов снижается по мере приближения к срокам сдачи объектов – от 49% на начальной стадии до 14% на стадии 70%-й готовности. На завершающей стадии строительства неактивных объектов нет.
По данным аналитиков АРИН, строящиеся бизнес-центры представлены преимущественно объектами класса «А» и «В+» (36% и 29% соответственно). «Наибольшее количество неактивных объектов позиционировалось в сегментах «В» и «В+» - более 10 объектов общей офисной площадью около 250 000 кв. м, - говорит Зося Захарова. – При этом, доля активно строящихся объектов ни в одном из классов не превышала 30% от общего числа строительных площадок» 23 .

2.3 Арендные ставки рынка коммерческой недвижимости

Санкт-Петербурга

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Рынок жилой недвижимости является инвестиционно привлекательным. Современная экономическая нестабильность показывает, что такие формы денежных вложений, как собственный бизнес, вклады в банк или вложения в ценные бумаги, связаны с риском, чего нельзя сказать о вложениях в недвижимость. Так, например, приобретенная на начальной стадии строительства квартира у надежного застройщика, по окончании строительства может прибавить в стоимости до 10%.

Этот показатель не однозначен и может варьировать как в большую, так и в меньшую сторону. Это зависит от степени риска застройки, что в свою очередь в значительной степени зависит от репутации застройщика. Чем выше риски, тем ниже цена на начальной стадии строительства и выше вероятность роста стоимости квадратного метра по окончании строительства. Надежные застройщики, имеющие положительную репутацию на рынке недвижимости, как правило, не меняют стоимость продажи квартир на всем протяжении строительства и только при перепродаже (вторичный рынок жилья) стоимость квартиры возрастает при условии стабильно растущего рынка.

Рынок жилья весьма разнообразен. На стоимость квартиры влияет масса факторов - от более глобальных к более детальным: к какому типу рынка относится жилой дом (вторичному или первичному рынку жилой недвижимости), ее географическое месторасположение, класс, тип здания, «возраст» жилья, площадь и прочие факторы.

Рынок недвижимости, прежде всего - локальный рынок. Развитие рынка недвижимости и его основные параметры существенно различаются даже в рамках единой национальной экономики. Национальный рынок недвижимости представляет собой мозаику из региональных рынков, существенно отличающихся друг от друга активностью рынка недвижимости, уровнем цен, доходности и рисков на рынке недвижимости.

Тема работы весьма актуальна и интересна для изучения. Применение методов прогнозирования на рынке недвижимости дает возможность оценить влияние внешних условий на динамику рынка и принять правильные управленческие решения.

Цель моей работы - проанализировать рынок жилой недвижимости г. Нижнего Новгорода, выявить факторы, влияющие на ценообразование жилой недвижимости.

В рамках моего исследования будет проведен анализ вторичного и первичного рынков жилой недвижимости г. Нижнего Новгорода, будут выявлены их характеристики, а также приведена динамика некоторых показателей по рынку. В данной работе интересующими нас факторами будут динамика ввода жилой недвижимости по г. Нижнему Новгороду, количество и объем предложений на вторичном рынке жилой недвижимости, средняя стоимость квадратного метра на вторичном и первичном рынках жилой недвижимости.

Во второй главе проводится анализ факторов, влияющих на стоимость жилья, а именно курс доллара, инфляция, доходы населения, ипотечная ставка, демографическая ситуация и прочие. Также исследование затрагивает изменение данных факторов во времени.

В третьей главе представлены трендовые прогнозы цен на рынке жилья г. Нижнего Новгорода, а именно анализ временных рядов абсолютных цен первичного и вторичного рынка жилья, строится линейная регрессионная модель для прогнозирования развития первичного и вторичного рынка жилья.

В ходе работы решаются следующие задачи: анализ и оценка текущего состояния показателей рынка жилой недвижимости; исследование динамики показателей; исследование факторов, влияющих на изменение показателей, а также совместное исследование динамики некоторых показателей для возможности прогноза тенденций изменения цен.

Глава 1. Анализ рынка жилой недвижимости г. Нижнего Новгорода

Начало развития рынка недвижимости относится к 1991 г., когда шел период первоначального накопления капитала. Затем отмечается его становление и бурное развитие. В этот период отмечается рост цены в 11-12 раз. Для периода с 1995 г. по август 1998 г. характерны стабилизация и колебания цен в пределах 10-15%. Послекризисное время наступает для рынка недвижимости с 2000 г. Рынок, конечно, еще не стал по-настоящему цивилизованным, но уже далеко продвинулся в этом направлении.

1.1 Определение рынка жилой недвижимости. Общие характеристики рынка недвижимости

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. [статья 130 ГК РФ]

Недвижимость в жилищной сфере - недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Жилая недвижимость обладает следующими свойствами:

– неоднородность;

Жилье различается по местоположению, времени постройки, площади, планировке, внутренней отделке.

– уникальность;

– недвижимость;

Перемещать жилые здания практически невозможно, наблюдается прочная связь с землей.

– долговечность;

Износ зданий происходит в течение длительного времени, требует вложений для поддержания. В соответствии с действующими в России строительными нормами срок службы жилых зданий варьирует от 15 до 150 лет.

– длительность создания объектов;

Сроки строительства могут составлять от нескольких месяцев до нескольких лет.

– высокая стоимость;

Для покупки жилой недвижимости как правило требуются заемные средства, так как достаточно сложно внести единовременную плату.

– высокие издержки переезда.

Здесь можно выделить 2 вида издержек -- материальные и «психологические», связанные с расставанием с привычным окружением.

Также следует отметить факт, что рынок жилой недвижимости является сезонным рынком (в конце года наблюдается повышение спроса на жилье, а в начале года цены, как правило, снижаются, либо удерживаются на прежнем уровне), и инертным.

Главная характеристика жилой недвижимости -- это местоположение. Местоположение существенно влияет на такие экономические параметры, как цена, ликвидность, доходность недвижимости.

В экономической теории принято деление всех активов на реальные (здания, сооружения, оборудование, товары) и финансовые (наличные деньги, счета в банках, ценные бумаги). Недвижимое имущество одновременно может выступать для разных лиц как разновидность финансового актива и как реальный актив, предназначенный для личного использования. Это зависит от цели приобретения недвижимого имущества. Если недвижимость приобретается для получения дохода через сдачу в аренду, то она рассматривается как разновидность финансовых активов, если она приобретается для личного или производственного потребления, то как разновидность реальных активов. [Максимов]

Таким образом, выделяют понятия «операционная» недвижимость (реальный актив) и «инвестиционная» недвижимость (финансовый актив). Отсюда следует, что один и тот же объект недвижимости будет иметь разную ценность в зависимости от того, с какой целью он приобретается.

1.2 Анализ первичного рынка жилой недвижимости г. Нижнего Новгорода

При анализе первичного рынка жилой недвижимости проводятся кабинетные и полевые исследования. Постоянно ведется и пополняется база новостроек г. Нижнего Новгорода, где вводятся все необходимые параметры, а именно название фирмы застройщика, его контактные данные, класс жилого дома, высота потолка, сроки сдачи объекта, количество и площади квартир и прочее (Приложение 1).

Анализ стоимости квадратного метра на первичном рынке жилой недвижимости осуществляется с помощью теле маркетинга. Ежеквартально производится обзвон всех новостроек, где ведутся продажи квартир от застройщика.

1.2.1 Понятие и сегментация первичного рынка жилой недвижимости

Первичный объект недвижимости - это земельный участок и все прочно связанные с землей объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения).

Как уже говорилось ранее, основная характеристика рынка жилой недвижимости - это местоположение.

При анализе жилья в г. Нижнем Новгороде по местоположению принято разделение на нагорную и заречную часть города и далее по районам города. Заречная часть города - Автозаводский, Канавинский, Ленинский, Московский, Сормовский районы. Нагорная часть города - Нижегородский, Советский, Приокский районы. В свою очередь Нижегородский район делится на историческую часть и микрорайон «Печеры».

Тенденция современного рынка - дифференциация между объектами недвижимости по качеству и цене и разделение рынка на классы.

По сложившимся на сегодняшний день тенденциям спроса на объекты строящегося жилья в Нижнем Новгороде их можно типизировать следующим образом:

Элитное жилье (А класс);

Жилье бизнес класса (премиум - В класс и бизнес - В-);

Жилье эконом класса.

Элитное жилье предполагает:

Центр города, историческая часть;

Удаление от оживленных магистралей

Небольшую этажность дома (не свыше 5-ти этажей);

Количество квартир до 50 шт.;

Наличие подземной парковки автомобилей (желательно 2 парковочных места для каждой 3-х и 4-х комн. квартиры);

Однородность инфраструктуры;

Наличие внутреннего дворика для детских и спортивных площадок;

Отсутствие либо минимальное количество нежилых помещений цокольного и первого этажей, не принадлежащих кондоминиумам;

Привлекательный вид из окон.

Стоимость квадратного метра составляет: 90 000 - 180 000 рублей.

Жилье бизнес класса.

Премиум класс предполагает:

Историческая часть города;

Желательно удаление от оживленных транспортных магистралей;

Этажность дома - 5-10 этажей;

Количество квартир - 50-100 шт.;

Подземная парковка автомобилей на 1 парковочное место для квартиры или открытая стоянка;

Инфраструктура развитая;

Первый и цокольные этажи - офисы.

Стоимость кв. метра составляет: 75 000 - 100 000 рублей.

Бизнес класс предполагает:

Верхняя часть города или центр района в заречной части или престижный спальный район;

Этажность дома - более 10 этажей;

Наличие подземных парковочных мест = минимум 1/3 от количества квартир;

Возможное расположение на оживленных магистралях центра, либо в местах с неоднородной инфраструктурой;

Первые и цокольные этажи - магазины и офисы.

Стоимость кв. метра составляет: 65 000 - 85 000 рублей.

Эконом класс предполагает:

Спальный район, заречная часть города;

Этажность дома - от 10 до 18 этажей;

Количество квартир - более 100 шт.;

Наземная парковка автомобилей.

Стоимость кв. метра составляет: 40 000 - 65 000 рублей.

Согласно представленной выше классификации, проведем сегментацию объектов, в данный момент находящихся на стадии строительства, а также сданных в эксплуатацию, где еще осуществляется продажа квартир от застройщика.

По данным 1 кв. 2015 года на первичном рынке многоквартирного жилья г. Нижнего Новгорода ситуация с сегментацией по классам выглядит следующим образом:

Рис. 1 Количество объектов первичного рынка жилой недвижимости г. Нижнего Новгорода с сегментацией по классам, %

В настоящее время на первичном рынке жилой недвижимости преобладают жилые дома класса эконом - 68%.

1.2.2 Характеристика классов жилой недвижимости

Эконом класс.

Новостройки эконом класса - это типовое жилье.

Высота дома, как правило, не должна превышать 24 этажа, а общее количество квартир доходит до 700. В домах эконом класса встречаются однокомнатные квартиры площадью от 35 кв.м.

Характерная черта таких домов - отсутствие квартир свободной планировки, все комнаты разделены перегородками. Инженерная начинка - типовая для серийного панельного дома. Лифты - отечественных производителей. Территория вокруг дома не огораживается, подземного паркинга как правило нет. Если в доме имеются нежилые помещения, то вся инфраструктура сводится к общегородским продуктовым, вещевым магазинам и бытовым службам.

Для домов эконом класса характерно наличие 1-2-3 комнатных квартир. В основном при проектировании дома эконом класса предпочтение отдается 1-2-комнатным квартирам (в 20% рассматриваемых домов отсутствуют в проекте 3-комнатные квартиры). Но в некоторых домах предлагаются 4-5-комнатные квартиры, а также квартиры свободной планировки (ЖД «Северный дворик», Автозаводский район).

В последнее время все чаще в проектах жилых домов предусматривается строительство квартир студий.

В среднем в осуществляющихся проектах эконом класса соотношение квартир по количеству комнат выглядит следующим образом (без учета квартир студий):

1-комнатные - 49%

2-комнатные - 35%

3-комнатные - 15%

На 4-комнатные квартиры может приходиться порядка 1%, на квартиры свободной планировки - менее 0,5%.

Рис. 2 Средняя площадь квартир эконом класса на 1 кв. 2015 г., кв.м.

Проектирование в жилых домах эконом класса квартир большой площади и с количеством комнат более 3 говорит о том, что в данном сегменте иногда проявляются параметры жилья бизнес класса.

Бизнес класс.

Новостройки бизнес-класса - это жилье повышенной комфортности в домах, построенных по новейшим технологиям, с предоставлением качественных услуг в период эксплуатации.

Дом с квартирами, относящимися к бизнес классу, как правило, спроектирован по индивидуальному проекту. Функциональные и комфортные планировки квартир, высокие потолки, скоростные лифты, качественная отделка лестниц и фасада, подземный гараж, обустроенный двор.

Удобные квартиры бизнес класса, отличающиеся от типового жилья в лучшую сторону, и не имеющие притом высокую стоимость, показали себя как достаточно востребованный товар. Эксперты считают, что прогноз развития этого сегмента рынка является весьма благоприятным.

На данный момент в Нижнем Новгороде наблюдается центростремительная тенденция строительства домов бизнес класса. В основном строительство жилых домов бизнес класса ведется в Советском и Нижегородском районах, хотя есть несколько жилых комплексов, строительство которых ведется вдали от центра города. Такая децентрализация благоприятно влияет на появление квартальных застроек микрорайонов жильем данного класса.

Эксперты придерживаются мнения, что для отнесения жилья к бизнес классу, необходимо, чтобы оно удовлетворяло следующим требованиям:

Месторасположение (верхняя часть города, центр района в нижней части города, престижный спальный район);

Хорошее техническое оснащение здания, выстроенного по индивидуальному проекту (обычно монолит);

Просторные квартиры с оптимальной планировкой;

Обустроенная территория около дома;

Хорошая доступность для транспорта;

Достаточная внутренняя инфраструктура (подземные стоянки, парковки, магазины, организации по оказанию услуг и пр.);

Близость парковых зон или зеленых насаждений, видовые характеристики являются преимуществом.

Отсутствие одного-двух факторов выводит данное жилье из категории бизнес класса в категорию "эконом".

Дом бизнес класса представляет собой, как правило, монолитное или кирпичное сооружение, построенное по индивидуальным архитектурным проектам, имеет хорошее техническое оснащение и привлекательный современный облик. Обычно предусмотрен подземный и наземный паркинг, наличие развитой внутренней инфраструктуры (магазины, фитнес-центры и т.п.), а у придомовой территории и мест общего пользования - повышенной степени благоустройство.

Также, в проектах бизнес класса должны быть соблюдены, прежде всего, общепринятые стандарты качества отделочных и строительных материалов, эффективность планировки и звукоизоляция.

В жилье бизнес класса опасения, связанные с расположением жилья на более высоком этаже, относительно комфорта - не существенны, так как нижние этажи применяются в основном для размещения сервисных служб.

В бизнес-классе наибольшим спросом пользуются квартиры без отделки. Среди ключевых характеристик - хорошая подготовка под чистовую отделку. Но следует отметить, что в настоящее время в Москве повышается спрос на готовые к жилью квартиры, даже частично меблированные.

Площадь однокомнатных квартир бизнес класса может варьироваться до 50 кв.м., двухкомнатных - до 70 кв.м., трехкомнатных - до 100 кв.м., четырехкомнатных - до 140 кв.м. Потолки должны быть высотой не менее 2,7 метров. Рекомендуемая площадь кухни - от 12 до 15,2 кв.м. Количество квартир в доме бизнес-класса обычно варьируется в диапазоне от 100 до 300.

В крупных комплексах часто предусматривают прогулочные зоны с декоративными элементами, фитнес-центр, предприятия торговли, предприятия общественного питания и сферы услуг, например, кафе, ресторан, аптека, медицинский центр, салон мобильной связи. Многоквартирные дома, как правило, оснащены вспомогательными помещениями для управляющей компании, эксплуатационной службы.

Брендинг объекта так же актуален для бизнес-класса, как и для практически любого сегмента. Имидж нужен каждому дому, независимо от сегмента. В целом в Нижнем Новгороде сегодня порядка 60% жилых комплексов имеют название. Название позволяет лучше позиционировать проект и помогает покупателям ориентироваться на рынке недвижимости.

Квартиры в жилых домах бизнес класса имеют большие площади, чем квартиры эконом класса. Также при проектировании бизнес жилья следует учитывать потребительские предпочтения при грамотном планировании соотношения количества квартир различной комнатности.

В настоящее время в осуществляемых проектах бизнес класса в каждом проекте имеется различное соотношение квартир по количеству комнат. Так, например, в некоторых объектах отсутствуют 3-комнатные квартиры. В основном при проектировании дома бизнес класса предпочтение отдается 1-2-комнатным квартирам. Так же в некоторых домах предлагаются квартиры с количеством комнат от 4 до 7, а в жилом доме №3 «КМ Мегаполис» предлагается квартира свободной планировки.

В среднем в осуществляющихся проектах бизнес класса соотношение квартир по количеству комнат выглядит следующим образом:

1-комнатные - 38%

2-комнатные - 34%

3-комнатные - 25%

4-комнатные - 2%

Более 4 комнат и квартиры со свободной планировкой - 1%.

Рис. 3 Средняя площадь квартир бизнес класса, кв.м.

Проектирование в жилых домах бизнес класса квартир большой площади и с количеством комнат более 4 говорит о том, что в данном сегменте иногда проявляются параметры жилья премиум класса.

Внутренняя инфраструктура является одним из основополагающих определений жилья бизнес класса.

Инфраструктура дома бизнес класса - это те удобства и услуги, которые покупатель жилья получает, не уходя далеко от собственного дома.

В доме бизнес класса должны быть следующие инженерно-технические решения: водоподготовка, водоочистка, звукоизоляция, отопление, возможно кондиционирование. Как правило, это сочетание централизованных городских и индивидуальных систем, таких, как бойлеры и воздухоочистители, обслуживающие только данный, конкретный дом.

Подземный паркинг (в лучшем случае - на каждую квартиру - по 1 машиноместу);

Предприятия сферы услуг;

Продуктовый магазин или магазин товаров первой необходимости;

Премиум класс.

Жильё премиум класса предполагает некий элемент необходимой роскоши.

Как правило, премиальные объекты -- это дома, расположенные в престижных районах с небольшим (до 100) количеством квартир, с видом на парк, реку, озеро. Принципиальные характеристики бизнес-класса -- оригинальная архитектура, наличие подземной парковки, благоустроенной и охраняемой территории, служб сервиса, высокоскоростных бесшумных лифтов, качественной инженерии -- для жилья премиум-класса являются лишь дополнением к престижной локации.

На премиальность квартиры влияют следующие факторы:

Строительство дома по индивидуальному проекту;

Насыщенность дома современными средствами связи (спутниковая антенна, интернет и др.);

Премиум класс имеет 7 основных признаков:

Местоположение (центр города с видом на парковую зону, реку, панораму города);

Ограничение здания по этажности, количеству квартир (не более 100 квартир);

Возможны дополнительные услуги внутри дома (социальная инфраструктура: кафе, спортзал, прачечная, химчистка и т. п.);

Наличие квартир свободной планировки или с количеством комнат более 3.

Для зданий премиум класса характерны прямые линии и простые фигуры, использование качественных дорогих материалов, создание спокойных и лаконичных фасадов, широкое применение стекла, за счет которого помещения обретают глубину и получают больше света, а также отсутствие лишних, нефункциональных элементов дизайна. Форма должна быть функциональной, но при этом в ней должна быть особая эстетика.

Такой стиль объединяет элегантность и простоту архитектурного решения. Все технологии, используемые при строительстве домов премиум класса, достаточно дорогие.

Рис. 4 Динамика ввода жилых домов премиум класса с 2009 г. с прогнозом до 2016 г., шт.

Динамика ввода рынка недвижимости премиум класса до 2012 г. имеет выраженный ниспадающий тренд. В 2013 г. и 2014 г. было введено 2 жилых дома премиум класса. В 2015 г планируется построить 4 жилых дома.

Квартиры премиум класса имеют большие площади, чем квартиры бизнес и эконом классов.

Все рассматриваемые жилые дома премиум класса в каждом проекте имеют различное соотношение квартир по количеству комнат. Так, например, в некоторых объектах нет 1-комнатных квартир. В основном при проектировании дома премиум класса предпочтение отдается 2-3-комнатным квартирам. Так же в некоторых домах предлагаются квартиры свободной планировки (ЖК «Пражский квартал», ЗАО «Жилстройресурс»; ЖК «Respect», ООО «Консорциум НН-90») и пентхаусы (ЖК «Изумрудный замок», ООО «РосАвтоСтрой»).

В целом в осуществляющихся проектах премиум класса соотношение квартир по количеству комнат выглядит следующим образом:

1-комнатные - 20%

2-комнатные - 39%

3-комнатные - 35%

4-комнатные - 5%

5-комнатные, свободной планировки, Пент Хаус - 1%

Рис. 5 Средняя площадь квартир премиум класса, кв.м.

При проектировании премиум дома в настоящее время учитывается возможность объединения двух или трех квартир.

Внутренняя инфраструктура является одним из основополагающих определений жилья премиум класса.

Инфраструктура дома премиум класса - это те удобства и услуги, которые покупатель жилья получает, не выходя из собственного дома.

Наличие кондиционера;

Отделку.

В доме премиум класса должны быть следующие инженерно-технические решения: водоподготовка, водоочистка, воздухоочистка, вентиляция, звукоизоляция, отопление. Как правило, это сочетание централизованных городских и индивидуальных систем, таких, как бойлеры и воздухоочистители, обслуживающие только данный, конкретный дом.

Внутренняя инфраструктура дома может включать:

Подземный паркинг (в лучшем случае - на каждую квартиру - по 1 машиноместа);

Детский клуб;

Химчистку;

Фитнес-центр;

Оздоровительный комплекс;

Помещения кладовые;

Элит класс.

Элитное жилье - это развитая инфраструктура, которая образует так называемый «город в городе». В городе элитным жильем можно считать жилье, которое привлекательно в экологическом плане, удаленно от основных магистралей, а также приближено к социально-однородной среде.

На элитность квартиры влияют следующие факторы:

Степень престижности района;

Нестандартность внешней и внутренней отделки дома;

Насыщенность его современными средствами связи (спутниковая антенна, интернет и др.);

Наличие в доме внутренней инфраструктуры (помещений службы охраны, колясочные, комнаты для хранения меха, помещения для проведения досуга жильцов дома и т. д.)

«Элитность» имеет семь основных признаков:

местоположение (центр города с видом на парковую зону, реку, панораму города);

Социальная однородность жильцов;

Качественная техническая "начинка" (звукоизоляция, стеклопакеты и т. д.);

Архитектура и дизайн помещений (свободная планировка, потолки не менее 3м);

Комфорт и сервис жилья (кондиционирование, автономная система водо- и теплоснабжения, паркинг или подземный гараж, охрана);

Дополнительные услуги внутри дома (социальная инфраструктура: кафе, спортзал, прачечная, химчистка и т. п.);

Дом должен быть брэндом;

Ограничение здания по этажности, количеству квартир (в пределах 20-40 квартир);

Наличие не более двух квартир на площадке.

Отсутствие одного из факторов автоматически выводит данное жилье из категории элитного в категорию "повышенной комфортности".

Архитектурный облик очень влияет на категорию дома. Архитектурный облик элитного дома должны создавать профессиональные архитекторы, чтобы архитектура находилась на уровне шедевра.

Архитектура элитного комплекса должна соответствовать местонахождению участка застройки. Если это историческая часть города - архитектура здания должна быть выполнена в историческом стиле.

Объекты элитной жилой недвижимости должны иметь привлекательный архитектурный облик. Дополнительным плюсом будет наличие некой «изюминки» в облике, которая бы создавала статусность дома, создавала индивидуальность.

Элитное жилье должно строиться из хороших и качественных материалов. Материал, из которого строится элитное жилье, преимущественно должен быть экологически чистым.

Вокруг элитного дома должно располагаться огороженное пространство, с охраной и системой доступа.

В последние годы одним из характеристик элитарного жилья стала его свободная планировка - open space («свободное пространство»). Поверхности стен, потолка и пола чаще всего подготовлены под отделку, так как все больше клиентов предпочитают оформлять интерьеры по собственному вкусу. Структура квартиры должна быть достаточно гибкой, чтобы была возможность что-либо поменять в ней по желанию заказчика.

Элитная квартира должна иметь привлекательный вид из окна, желательным является ориентация каждой квартиры на три стороны света.

Элитная квартира предполагает наличие большой гостиной, столовой, рабочей зоны (кабинета), остекленную лоджию.

Признаком хорошей пространственной организации элитной квартиры является наличие больших окон и зимнего сада. Жильцы последних этажей должны иметь возможность установить в квартире камин.

На верхних этажах элитного дома могут располагаться двухуровневые квартиры, территорию крыши которых возможно использовать под земельный участок, спортивную площадку или бассейн.

В цоколе возможен просторный вестибюль, где может быть распложена комната для охраны, зона для ожидания хозяев квартиры, помещения, где сосредоточены все пульты управления (видеонаблюдение, пожароохранная сигнализация, пульты охраны).

В элитной квартире должен быть просторный санузел, чтобы была возможность разместить разнообразные вещи для комфорта. Если санузел один, то его площадь должна быть около 12 кв.м.

Стандартом становится размещение ванной с выходом в спальню, количество ванных комнат должно соответствовать количеству спален в квартире.

Площадь кухни должна быть не меньше 14 кв.м.

Рис. 6 Динамика ввода элитных жилых домов с 2002 г. с прогнозом до 2016 г., шт.

Динамика ввода рынка элитной недвижимости имеет выраженный ниспадающий тренд. По прогнозным данным на 2013 г. планируется ввод 4 жилых домов элит класса.

На сегодняшний момент снижение ввода элитных жилых домов связано со следующими причинами:

Отсутствие на рынке недвижимости земельных участков в историческом центре Нижнего Новгорода для строительства вышеупомянутого жилья;

Быстро меняющиеся требования по качеству элитного жилья у целевой группы, что приводит к несоответствию ранее заявленных проектов именно этому классу жилья;

В посткризисной ситуации большинство застройщиков ориентировано на строительство жилья эконом класса в формате квартальных застроек, что в свою очередь может обеспечить им использование своих производственных мощностей, а именно принадлежащих им заводов (ООО «Жилстрой-НН», ООО «Кварц» и т.д.);

Элитные квартиры имеют большие площади, чем квартиры других классов. Причем при проектировании элитного жилья следует учитывать потребительские предпочтения, которые имеют свою динамику.

Все рассматриваемые элитные жилые дома в каждом проекте имеют различное соотношение квартир по количеству комнат. Так, например, в некоторых объектах нет 1-2-комнатных квартир. В основном предпочтение отдается 3-4-комнатным квартирам. Так же в некоторых домах предлагаются 5-комнатные квартиры, квартиры свободной планировки, пентхаусы.

В целом в осуществляющихся проектах элит класса соотношение квартир по количеству комнат выглядит следующим образом:

1-комнатные - 16%

2-комнатные - 41%

3-комнатные - 22%

4-комнатные - 16%

5-комнатные, свободной планировки, Пент Хаус - 5%

спрос предложение рынок недвижимость

Рис. 7 Средняя площадь элитных квартир, кв.м.

При проектировании элитного дома в настоящее время учитывается возможность объединения двух или трех квартир.

Внутренняя инфраструктура является одним из основополагающих определений элитного жилья.

Инфраструктура элитного дома - это те удобства и услуги, которые покупатель жилья получает, не выходя из собственного дома. Идеальный вариант подобного инфраструктурного пакета, считается пакет, оказываемый клиентам гостиниц класса пяти звезд.

В элитных домах вся инфраструктура - только для жильцов дома. Одним из преимуществ элитного жилья как раз и является обособленность, самодостаточность инфраструктуры и ее ориентированность на узкий круг лиц - жильцов дома.

Внутренняя инфраструктура квартиры может включать:

Наличие кондиционера;

Автономного водоснабжения (с фильтрацией);

Системы энергоснабжения (с установкой источника бесперебойного питания);

Систему автономного отопления;

Отделку.

В элитном доме должны быть следующие инженерно-технические решения: водоподготовка, водоочистка, воздухоочистка, вентиляция, звукоизоляция, отопление. Как правило, это сочетание централизованных городских и индивидуальных систем, таких, как бойлеры и воздухоочистители, обслуживающие только данный, конкретный дом.

Внутренняя инфраструктура дома может включать:

Многоуровневую систему безопасности;

Подземный паркинг (в лучшем случае - на каждую квартиру - по 2 машиноместа);

Круглосуточный медпункт;

Детский клуб;

Химчистку;

Бассейн;

Фитнес-центр;

Оздоровительный комплекс;

Тренажерный зал;

Наличие морозильной камеры хранения изделий из меха;

Бильярд;

Ресторан;

Помещения кладовые;

Прачечную;

Комнаты для обслуживающего дом персонала.

В последнее время в Москве застройщики элитного жилья склоняются в сторону сокращения внутренней инфраструктуры комплекса. Это связано в первую очередь с тем, что малое число квартир элитно дома не может позволить окупить внутреннюю инфрастуктуру комплекса, а привлечение граждан «со стороны» разрушает статус элитарности, обособленности.

1.2.3 Анализ стоимости квадратного метра на первичном рынке недвижимости г. Нижнего Новгорода

Стоимость квадратного метра жилой недвижимости на первичном рынке варьирует в зависимости от класса и расположения объекта. В объектах эконом и бизнес класса стоимость квадратного метра квартир зависит от количества комнат, от этажа, на котором располагается квартира. В объектах премиум и элит класса, как правило, нет зависимости стоимости квадратного метра от количества комнат, цена зависит от этажа, на котором располагается квартира, видовых характеристик и общего метража квартиры.

Проанализируем динамику средней стоимости квадратного метра в г. Нижнем Новгороде.

Рис. 8 Динамика средней стоимости квадратного метра на первичном рынке жилой недвижимости в г. Нижнем Новгороде, руб./кв.м.

Как видно из графика динамика средней стоимости квадратного метра на первичном рынке жилья г. Нижнего Новгорода показывает растущий тренд.

В период с конца 2006 г. и в течение 2007 г. наблюдался резкий скачок стоимости жилья, что в последствие, во время экономического кризиса, повлекло серьезное снижение стоимости квадратного метра. В настоящее время наблюдается стабильный рост цен на первичное жилье.

Так как жилье премиум и элит классов территориально располагается в исторической части города, а именно только в Нижегородском районе, стоимость квадратного метра таких домов не учитывается при формировании средней стоимости квадратного метра в целом по г. Нижнему Новгороду.

По данным за 4 квартал 2015 года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилой недвижимости по сравнению с аналогичным периодом 2014 года возросла на 0,8%.

Рис. 9 Динамика средней стоимости квадратного метра на первичном рынке жилой недвижимости в г. Нижнем Новгороде с сегментацией по классам, руб./кв.м.

Далеко не сразу при анализе стоимости квадратного метра жилья предусматривалось сегментирование стоимости по классам. Изначально жилье делилось на типовое жилье, улучшенной планировки, повышенной комфортности и элитное жилье.

Как видно из диаграммы для эконом, бизнес и премиум классов характерен стабильный рост без явных колебаний. Стоимость элитного жилья имела резкие изменения в 4 квартале 2011 года и 1 квартале 2012 года. Также с 3 квартала 2014 года наблюдается резкий рост стоимости квадратного метра элит класса. Это было спровоцировано выходом на рынок нового жилого дома «Клубный дом Royal Landmark» на Верхневолжской набережной.

Наиболее высокая средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке характерна для Советского района, наиболее низкая - для Ленинского района.

Изменение стоимости квадратного метра на первичном рынке недвижимости зависит от стадии строительства объекта, от количества оставшихся непроданных квартир, спроса и предложения на рынке,.

Рост стоимости квадратного метра зависит от задержки продаж застройщиками, связан с развитием ипотеки, ростом стоимости строительных материалов, высокими затратами на расселение, подводкой инженерных коммуникаций, высокими транзакционными издержками.

Снижение стоимости квадратного метра связано с окончанием продаж последних квартир в сданных жилых домах по более высокой цене и выходом на рынок новых объектов с более низкой ценой по сравнению с конкурентами..

1.3 Анализ регулярного (вторичного) рынка жилой недвижимости г. Нижнего Новгорода

Вторичный объект недвижимости -- оформленная в установленном порядке пространственная часть здания, сооружения, имеющая правовой статус, отличный от правового статуса первичного объекта недвижимости (квартиры, помещения, комнаты). [Максимов].

Согласно реальной рыночной практике, оборот «вторичных» объектов недвижимости составляет большую долю.

Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны в части ценообразования.

Почти во всех регионах России стоимость жилья на вторичном рынке превышает стоимость жилья на первичном рынке. Эта разница составляет не менее 10%. Поэтому для определения стоимости контракта при покупке квартиры в новом доме можно ориентироваться на стоимость квартиры вторичного рынка минус 10%.

При анализе вторичного рынка жилой недвижимости используется база данных «NMLS» (Национальная мультилистинговая система). В ней собрана наиболее полная и достоверная информация по вторичному рынку жилья.

Анализ вторичного рынка жилой недвижимости подразумевает анализ следующих параметров: объем предложений, количество предложений, средняя стоимость квадратного метра. Далее можно рассматривать эти параметры более детально, сегментируя их по количеству комнат, по классу, по материалу стен.

Рис. 10 Динамика количества предложений на вторичном рынке жилья г. Нижнего Новгорода, шт.

За весь период исследования из графика видно растущий тренд. Количество предложений на рынке не стабильно, особенно это проявилось в период с 4 квартала 2006 года по 1 квартал 2008 года.

По данным за 4 квартал 2015 года на вторичном рынке жилья в экспозиции находилось 7 401 квартира. Количество предложений возросло на 16,7% по сравнению с 4 кварталом 2014 года.

Динамика объем предложения совпадает с динамикой количества предложений на вторичном рынке жилья. Для объема предложений также характерен растущий тренд.

По данным за 4 квартал 2015 года на вторичном рынке жилья объем предложений составил 378 443 квадратных метра, по сравнению с аналогичным периодом 2014 года объем предложений вырос на 11,7%.

Рис. 11 Динамика стоимости квадратного метра на вторичном рынке жилья г. Нижнего Новгорода, руб./кв.м.

Резкий спад предложений на вторичном рынке в 4 квартале 2006 года повлек за собой серьезное повышение стоимости квадратного метра с последующим стабильным ростом вплоть до 3 квартала 2008 года. В связи с кризисной ситуацией в течение 2009 года наблюдалось снижение цен. В период 2010-2011 гг. на рынке стоимость квадратного метра стабилизировалась и с конца 2011 года вновь стала нарастать.

По данным за 4 квартал 2015 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья по сравнению с аналогичным периодом 2014 года снизилась на 3,4%. Наблюдается стабилизация стоимости.

Глава 2. Анализ факторов, влияющих на стоимость квадратного метра жилой недвижимости

Выявление экономических и социальных факторов, определяющих состояние и динамику рынка недвижимости, - это важный этап при анализе и прогнозировании. Именно эти факторы определяют потребности и возможности общества по приобретению недвижимости, обороты на рынке.

Сформировалась система факторов регионального уровня, которые определяют состояние и динамику рынка недвижимости:

1. Экономические

Уровень и динамика доходов населения

Доступность финансовых ресурсов, в том числе кредитных

Состояние альтернативных и смежных рынков

Риски инвестиций в недвижимость

Стоимость строительства

Цены и тарифы на коммунальные услуги и энергоресурсы

2. Социальные

Уровень и динамика изменения численности населения и его возрастной структуры

Уровень и динамика изменения социальной структуры населения

Уровень и динамика изменения образовательного уровня населения

3. Административные

Налоговый режим

Зональные ограничения

Правовые и экономические условия совершения сделок

Правовые и экономические условия получения прав на застройку

4. Условия окружающей среды

Обеспеченность транспортной инфраструктурой

Уровень развития социальной инфраструктуры

Экологическая обстановка

2.1 Ввод жилой недвижимости в г. Нижнем Новгороде

Жилищный фонд города на 01.01.2014 г. составил 29 840 тыс. кв.м. общей площади, на одного жителя в среднем приходится 23,4 кв.м. общей площади.

Население г. Нижнего Новгорода по данным Нижегородского областного Комитета Государственной статистики на начало 2014 г. составило 1 272 746 человек. Распределение населения по административным районам города следующее:

Таблица 1. Распределение численности населения, жилищного фонда и площади на 1 человека по районам города

Наименее обеспеченным в плане жилья является Московский район, здесь на 1 жителя приходится 21,1 кв.м. Нижегородский район является самым обеспеченным в плане жилья районом города, на 1 жителя приходится 31,8 кв.м.

Таблица 2

Динамика ввода жилого фонда, тыс. кв.м. общей площади / % к итогу

В течение долгого периода времени лидером по вводу жилой недвижимости был Нижегородский район. В 2013-2014 гг. наибольший объем ввода пришелся на Советский и Приокский районы.

В 2015 году планируется ввести более 621 000 кв.м. многоквартирного жилья в г. нижнем Новгороде.

Наибольший объем ввода в 2015 году также планируется в Нижегородском, Советском и Приокском районах. Общий объем ввода многоквартирного жилья в этих районах составит более 50% от общего ввода многоквартирного жилья по г. Нижнему Новгороду.

Спрогнозировать общий объем ввода не предоставляется возможным, так как отсутствуют данные о строящемся индивидуальном жилье.

Рис. 12 Динамика объема ввода жилой недвижимости, в том числе ИЖС, кв.м.

Объем ввода жилой недвижимости пережил как рост, так и снижение. До кризиса 2008 года за 2 года в период 2005-2007 гг. прирост жилья составил 218%. В кризисный период вплоть до 2010 года темпы строительства значительно сократились. С 2011 года прирост нового строительства ведется быстрыми темпами. За 2014 год было введено 800 779 квадратных метров жилья, что на 15,3% больше по сравнению с 2013 годом и на 119,2% больше по сравнению с посткризисным 2010 годом.

Рис. 13 Динамика объема ввода многоквартирной жилой недвижимости, кв.м.

Динамика ввода многоквартирного жилья практически повторяет динамику общего ввода жилья в г. Нижнем Новгороде.

За 2014 год было введено 587 958 квадратных метров многоквартирного жилья, что на 37,9% больше по сравнению с 2013 годом.

Высокий рост строительства многоквартирного жилья связан с освоением больших земельных участков под комплексную застройку. Так на сегодняшний день возводятся такие крупные проекты, как «Микрорайон Юг» в Автозаводском районе, «Микрорайон Бурнаковский» в Московском районе, жилой комплекс «Цветы» в Приокском районе, жилой комплекс «Красная поляна» в Нижегородском районе, жилой комплекс «Седьмое небо» и жилой комплекс «Первомайский» в Канавинском районе, жилой комплекс «Удачный» в Сормовском районе.

2.2 Демографическая ситуация

Тенденции спроса и предложения на рынке недвижимости в значительной мере зависят от демографической ситуации, миграции населения. Влияние этих факторов не сиюминутно, но их обязательно нужно принимать в расчет при анализе рынка жилой недвижимости.

Рис. 14 Динамика численности населения г. Нижнего Новгорода на начало периода, чел.

В течение долгого периода времени наблюдалось снижение численности населения г. Нижнего Новгорода. С 2012 года произошли кардинальные изменения и наблюдается рост численности населения, но за счет миграционных потоков.

2.3 Доходы населения

Рис. 15 Динамика доходов населения г. Нижнего Новгорода, руб.

Исходя из данных графика, можно отметить, что темпы роста доходов населения значительно возросли. По данным за январь-декабрь 2014 г. средняя номинальная начисленная заработная плата в г. Нижнем Новгороде составила 34 331 руб., что на 7,2% выше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Тем не менее, уровень доходов населения г. Нижнего Новгорода ниже, чем уровень доходов в региональных городах ПФО, таких как Казань, Самара, Пермь, Уфа. В то же время себестоимость строительства жилья в Н. Новгороде выше, чем в тех же городах ПФО.

Основные потребители рынка доступного жилья все больше нуждаются в системах кредитования для покупки квартиры. Застройщики строительства, особенно нижегородцы, привлекают денежные средства населения на самых ранних этапах строительства.

2.4 Влияние других экономических факторов на состояние рынка

«Рынок недвижимости зависит от состояния экономики в целом и в то же время он является индикатором этого состояния. Если ситуация на рынке недвижимости ухудшается, следует ждать ухудшения состояния экономики в целом. Если ситуация на рынке недвижимости улучшается, то это ведет к подъему в реальной экономике» .

Рис. 16 Взаимосвязь экономических циклов и циклов развития рынка недвижимости

Так одним из явных показателей изменений в состоянии рынка недвижимости относятся срок экспозиции объектов на рынке и количество сделок на рынке. Повышенный спрос на жилье подогревается желающими вложить деньги в недвижимость, тем самым провоцируя повышение стоимости жилья. Количество желающих не бесконечно, таким образом, после оживления на рынке недвижимости приходит затишье, но это никак не означает, что с падением спроса снизится цена, она замедлит свой рост.

Изменения на рынке недвижимости имеют цикличный и сезонный характер. Спустя некоторое время после снижения спроса, происходит оживление на рынке.

Снижение доступности кредитных ресурсов (рост ставок процента) уменьшает возможности потребителя по приобретению недвижимости, то есть ведет к снижению спроса и увеличивает издержки строителей, то есть снижает предложение на рынке (Рисунок 17).

Рис. 17 Влияние роста ставки процента на смещение кривых предложения и спроса

Ипотечное кредитование пользуется большим спросом в Нижнем Новгороде. Причиной этому служит тот факт, что кредит можно взять без первоначального взноса, либо в качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал. Также программы различных банков явно конкурируют между собой.

По аналитическим данным 2014 года компании IPOhelp ипотеку в Нижнем Новгороде и Нижегородской области представляют 25 ипотечных банков, которые предлагают заемщикам 170 ипотечных программ для приобретения жилья в кредит как на первичном так и на вторичном рынках недвижимости. Ставки по ипотеке в Нижнем Новгороде и Нижегородской области находятся в диапазоне 8.50 - 28.00 % годовых по рублевым кредитам и 6.98 - 12.50 % годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Нижнем Новгороде составляет 0 %. Срок ипотечного кредитования в Нижнем Новгороде может достигать 50 лет .

Количество сделок с ипотекой, зарегистрированных Росреестром в первом квартале 2015 года, сократилось на 18% по сравнению с аналогичным периодом 2014 года. Доля подобных сделок в общем объеме продаж жилья уменьшилась до 22%. По данным ЦБ, объем предоставленных в январе--апреле этого года рублевых жилищных кредитов в России составил 304,5 млрд руб., что на 40% меньше показателя за аналогичный период прошлого года .

На данный момент банки начали снижать ставки по ипотеке. Также в помощь пришла программа господдержки ипотеки, по которой ставка на первичное жилье не должна превышать 12%, что в свою очередь повлекло изменение структуры спроса. Предпочтение отдается новостройкам нежели квартирам на вторичном рынке жилья.

Изменение цен на жилье обусловлено притоком нефтедолларов в страну и ростом себестоимости строительства за счет удорожания стройматериалов.

Профессиональный строитель отталкивается от себестоимости строительства, включая в это понятие не только стоимость строительно-монтажных работ, но и:

Стоимость выделения земельного участка (которая может в отдельных случаях может достигать до 30% стоимости всего проекта);

Технические условия -- подключение к коммуникациям (стоимость которых сегодня всецело зависят от произвола монополистов);

Время реализации проекта,

Стоимость кредитных ресурсов;

Наблюдения последнего десятилетия показали, что цена «усредненного» 1 квадратного метра в России, при условии, что это новостройка, средний район, уровень готовности строительства 75%, прямо пропорциональна стоимости барреля нефти. Такому соотношению было дано название «НефтеБакс» .

Зная динамику курса доллара (рис. 18) и динамику стоимости барреля (рис. 19) можно проследить динамику условной единицы «НефтеБакс».

Рис. 18 Динамика курса USD ЦБ РФ, руб.

Рис. 19 Динамика цен на Нефть Brent (ICE.Brent), USD/баррель

Ряд российских аналитиков выявили следующую зависимость, что для Москвы количество бочек нефти (баррелей), содержащееся в 1 квадратном метре, примерно составляет 50-60, для регионов (города-миллионники: Самара, Нижний Новгород, Пермь, Екатеринбург) - 25-30.

Объяснения такого феномена таковы, что бюджет страны в огромной степени зависит от конъюнктуры нефтегазового сектора экономики. При этом значительная часть бюджета через различные механизмы экономики перетекает на рынок недвижимости, оказывая существенное влияние на инвестиционный процесс.

«НефтеБаксы» попадают в экономику после некоторой обработки. Этот процесс назвали «Крекингом».

Монетарные власти (Центральный банк и Министерство финансов РФ), являющиеся по существу распорядителями ресурсов, всегда, а в условиях кризиса -- особенно, обеспечивают поступления денежных потоков в экономику с определенной задержкой. Эта задержка составляет примерно от 3 до 6 месяцев.

Подобные документы

Обзор информации о рынке жилой недвижимости города Сызрань. Анализ системных связей и закономерностей ценообразования на рынке жилой недвижимости. Методика оценки объектов рынка жилой недвижимости. Тенденции и проблемы его развития, будущие перспективы.

курсовая работа , добавлен 28.05.2014


Оценка жилой недвижимости. Виды и принципы, технология определения ее стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Оценка жилой недвижимости сравнительным и доходным подходом. Согласование результатов оценки в итоговую величину стоимости.

курсовая работа , добавлен 22.01.2014


Рынок жилой недвижимости как совокупность отдельных сегментов потребителей жилой недвижимости. Общая характеристика ООО "Агентства недвижимости Бизнес и Право": знакомство с видами деятельности, особенности проведения сделок на вторичном рынке жилья.

дипломная работа , добавлен 19.11.2015


Правовые основы оценки жилой недвижимости. Классификация жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Затратный и сравнительный подходы к оценке стоимости недвижимости, анализ практики ее расчета. Описание объекта анализа.

дипломная работа , добавлен 14.12.2010


Понятие, сущность и классификация объектов жилой недвижимости, их разновидности и характеристика. Законодательно-правовые основы оценки жилой недвижимости. Анализ соответствующего рынка и тенденции его развития. Совершенствование процесса оценки.

дипломная работа , добавлен 14.08.2015


Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

дипломная работа , добавлен 09.08.2010


Сущность рыночного и государственного регулирования в условиях "смешанной экономики". Анализ ситуации на рынке жилой недвижимости в период финансового кризиса. Характеристика экономических методов управления рынком недвижимости в кризисных ситуациях.

реферат , добавлен 07.10.2012


Анализ ситуации на рынке коммерческой и жилой недвижимости г. Барнаула. Определение цены квадратного метра жилых квартир в центральном районе города. Маркетинговый анализ аренды нежилых помещений. Определение величины вероятной прибыли девелопера.

курсовая работа , добавлен 18.11.2014


Понятия и законодательная база рынка недвижимости. Способы и основные методы определения ее стоимости. Анализ ипотечного кредитования, первичного и вторичного рынка жилья, динамики продаж жилой недвижимости Новосибирской области и Колыванского района.

дипломная работа , добавлен 17.12.2013


Понятие рынка недвижимости в РФ и его основные сегменты, закономерности его становления и функционирования, классификация и типы. Анализ рынка жилой недвижимости в г. Саратов в условиях кризиса, исследование его главных проблем и перспектив развития.

Первичный рынок

Динамика ввода в эксплуатацию объектов жилой и нежилой недвижимости представлена на рисунке 1. Их ввод в эксплуатацию на протяжении всего анализируемого периода осуществлялся переменными темпами.

В г.Воложин объекты жилой недвижимости вводились на протяжении всего анализируемого периода. Максимальная суммарная площадь введенных в эксплуатацию многоквартирных домов приходится на 2012 г.: 5,6 тыс. кв.м. жилых многоквартирных домов. Достаточно высокий объем ввода в эксплуатацию многоквартирных домов отмечен в 2010г. (5,3 тыс.кв.м). Максимальная суммарная площадь введенной в эксплуатацию жилой усадебной застройки (2,7 тыс.кв.м) приходится на 2011 г. Объем ввода индивидуальных жилых домов на протяжении анализируемого периода находился в диапазоне от 0,8 до 2,6 тыс.кв.м в год, среднее значение данного показателя составило 1,2 тыс.кв.м в год. За два месяца 2012 г. введено в эксплуатацию 0,4 тыс.кв.м жилых усадебных домов. Всего в г.Воложин за анализируемый период были введены в эксплуатацию объекты жилой недвижимости суммарной общей площадью около 30,7 тыс.кв.м., из них многоквартирные жилые дома - 19,4 тыс.кв.м. Объекты нежилой недвижимости для целей данного исследования разделены по назначению на 6 категорий: административно-офисные объекты, объекты торговли, объекты сферы услуг, производственно-складские объекты, индивидуальные гаражи и прочие объекты. К прочим объектам отнесены объекты, не вошедшие в первые пять категорий, в том числе объекты специализированного назначения, объекты неустановленного назначения и социально-значимые объекты. Административно-офисные объекты вводились в эксплуатацию только в 2005 году, общей площадью 274,3 кв.м., объекты сферы услуг - на протяжении с 2005 по 2008 гг., объекты торговли вводились в эксплуатацию на протяжении с 2007 по 2011 гг., производственно-складские - 2010 г. Объекты нежилой недвижимости категорий индивидуальные гаражи и прочие объекты в эксплуатацию не вводились. Суммарная общая площадь введенных за анализируемый период административно-офисных объектов - 274,3 кв.м, торговых объектов - 625 кв.м, объектов сферы услуг - 1,9 тыс.кв.м, производственно-складских объектов - 238,3 кв.м. За анализируемый период объекты нежилой недвижимости в эксплуатацию не вводились. Всего в г.Воложин за анализируемый период были введены в эксплуатацию объекты нежилой недвижимости суммарной общей площадью около 3 тыс.кв.м, в среднем по 338,7 кв.м в год. Рост ввода в эксплуатацию объектов нежилой недвижимости отмечен в период 2008 г., когда значение суммарной общей площади введенных в эксплуатацию объектов нежилой недвижимости составило 1,6 тыс.кв.м., что обусловлено сдачей в эксплуатацию здания кинотеатра «Юность» общей площадью 1399,8 кв.м. Анализ общей площади зарегистрированных на 01.05.2012 зданий сооружений по назначению представлен в виде диаграммы на рисунке 2.

Основную долю в общей площади зарегистрированных зданий и сооружений составили объекты жилой многоквартирной застройки (41%) и жилая усадебная застройка (28%). Анализ данных по суммарной общей площади введенных в эксплуатацию объектов недвижимости за период 01.01.2004-01.05.2012 и суммарной общей площади зарегистрированных на 01.05.2012 объектов недвижимости показал, что в среднем ежегодно в эксплуатацию вводилось 0.3% объектов нежилой и 1.2% жилой недвижимости от общего объема зарегистрированных объектов недвижимости. Данные представлены в таблице 1.

Вторичный рынок

Рынок квартир

Анализ ценовых показателей и динамика изменения статистических показателей в сделках купли-продажи (далее - сделках) с квартирами в г.Воложин представлен на рисунках 3-4 и в таблице 2. 2008 год характеризуется самым высоким средним значением цен сделок, средняя цена составила 652 Usd/кв.м. Самый высокий рост цен приходится на 2007 год, в котором, по сравнению с предыдущим годом, средняя цена квадратного метра выросла более чем в 1.8 раза. После 2008 года наблюдается тенденция снижения средней цены квадратного метра.

Так, средняя цена квадратного метра в 2011 году составила не более 66% средней цены 2008 года (433 Usd/кв.м). Наибольшее количество сделок Наибольшее количество сделок за анализируемый период зафиксировано в 2005-2006 гг. (45-46 сделок). После 2006 года зафиксировано снижение количества сделок. За анализируемый период 2012 года зафиксировано 4 сделки с квартирами. Средняя цена квартир в сделках купли-продажи составила 104 Usd/кв.м. Темпы изменения средних цен сделок 1 кв.м общей площади квартир представлены в таблице 3.

Распределение сделок с квартирами в зависимости от общей площади квартиры и количеству комнат, а также материала стен, этажности и года ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома представлено на рисунках 5-8.

На основании выполненного анализа можно сделать вывод, что наиболее часто объектом купли-продажи являлись двухкомнатные квартиры, расположенные в пятиэтажных кирпичных домах, введенных в эксплуатацию в период с 1976 по 1989 гг.

Рынок индивидуальный жилых домов

Анализ ценовых показателей и динамика изменения статистических показателей в сделках с индивидуальными жилыми домами в г.Воложин представлен на рисунках 9-10 и в таблице 4.

В период с 2004 по 2009 год наблюдалась тенденция роста средней цены квадратного метра с индивидуальными жилыми домами. В 2009 году достигнут пик средней цены сделки - 301 Usd/кв.м. В период 01.01.2010-01.05.2012 гг. наблюдается снижение средней цены сделки до уровня в 86 Usd/кв.м. Наибольшая активность рынка приходится на 2006 год. Суммарное количество сделок за этот период составило 35 сделок (около 26% всех сделок), суммарная общая площадь - 2.1 тыс.кв.м. (около 24%). После 2006 года, количество сделок и значение суммарной общей площади индивидуальных жилых домов, участвующих в сделках, значительно снизилось. В анализируемый период 2012 года в г.Воложин зафиксировано 3 сделки с индивидуальными жилыми домами, средняя цена в которых составила 86 Usd/кв.м.

Темпы изменения средних цен сделок 1 кв.м общей индивидуальных жилых домов представлены в таблице 5.

Распределение сделок с индивидуальными жилыми домами в зависимости от общей площади, материала стен и года ввода в эксплуатацию жилого дома представлено на рисунках 11-13.

Большинство индивидуальных жилых домов, представленных на рынке жилой усадебной недвижимости, являются деревянными домами. Наиболее распространены сделки с жилыми домами общей площадью до 50 кв.м, введенные в эксплуатацию в период с 1945 по 1960 гг.

Рынок нежило недвижимости

В анализируемый период были зафиксированы сделки купли-продажи имущественных комплексов. 27 марта 2006 года был продан производственный комплекс из пяти зданий по адресу: г.Воложин, ул. Чапаева д.50, включающий в себя здание специализированное энергетики, площадью 40,8 кв.м., здание специализированное иного назначения, площадью 37,2 кв.м., здание специализированное иного назначения площадью 91,6 кв.м., здание для производства строительных материалов, площадью 663,1 кв.м., здание специализированное складов, площадью 18,5 кв.м. Весь комплекс был продан по цене 7 358 Usd, что составило 8,64 Usd/кв.м. 14 апреля 2008 года зафиксирована сделка купли продажи комплекса по адресу: г.Воложин, ул. Пушкина д.55, включающего в себя: здание мастерских площадью 331,1 кв.м., проданное по цене 64,66 Usd/кв.м., здание склада запчастей, площадью 182,4 кв.м. по цене 81,64 Usd/кв.м., здание склада, площадью 126 кв.м. по цене 94,62 Usd/кв.м., здание склада, площадью 96,4 кв.м. по цене 120,60 Usd/кв.м., административное здание, площадью 278,8 кв.м. по цене 179,79 Usd/кв.м. 24 августа 2010 года был повторно продан комплекс расположенный по адресу: г.Воложин, ул. Чапаева д.50 по цене 29,32 Usd/кв.м.

Рынок административно-офисной недвижимости

За весь анализируемый период в г.Воложин была совершена только одна сделка купли-продажи с объектом административно-офисной недвижимости. 7 июня 2011 года была зарегистрирована сделка с административным зданием по ул. Матросова площадью 151,3 кв.м. по цене 199,64 Usd/кв.м.

Рынок торговой недвижимости

В анализируемый период зафиксированы четыре сделки купли-продажи объектов торговой недвижимости. По одной сделки зафиксировано в 2008 и 2010 гг. и две сделки в 2011 году. Цена квадратного метра в 2008 году составила 489,53 Usd/кв.м., в 2010 году - 132,46 Usd/кв.м., в 2011 году - 87,88 Usd/кв.м. Общая площадь участвующих в сделках объектов недвижимости - 759,9 кв.м.

Рынок недвижимости сферы услуг

В анализируемый период не зарегистрированы сделки купли-продажи с объектами недвижимости сферы услуг.

Рынок производственно-складской недвижимости

В период с 01.01.2004 по 01.05.2012 зарегистрированы четыре сделки с объектами производственно-складской недвижимости. В 2006 году было продано здание склада электроматериалов, площадью 1004,1 кв.м. по цене 28,24 Usd/кв.м. В 2009 году продана мастерская по ремонту и обслуживанию транспортных средств, площадью 42,6 кв.м. по цене 24,69 Usd/кв.м. В 2010 году - склад-гараж, площадью 200,2 кв.м. по цене 49,52 Usd/кв.м. В 2011 году пристройка к складу, площадью 281 кв.м. по цене 19,16 Usd/кв.м.

Рынок индивидуальный гаражей

В анализируемый период не зарегистрированы сделки с индивидуальными гаражами.

Рынок недвижимости относящейся к категории «Прочее»

В анализируемый период не зарегистрированы сделки с недвижимостью, отнесенной к категории «Прочее».

Анализ общего количества объектов недвижимости, участвующих в сделках, показал, что наиболее развитым рынком недвижимости в г.Воложин является рынок квартир (около 250 сделок), и индивидуальных жилых домов (около 133 сделки). Менее развит рынок торговых, производственно-складских и административно-офисных объектов недвижимости. Рынок индивидуальных гаражей не развит. Анализ данных по общей площади объектов недвижимости, участвовавших в сделках за период 01.01.2004-01.05.2012, и общей площади зарегистрированных объектов недвижимости оказал, что ежегодно на рынке недвижимости покупается и продается 0.5% объектов нежилой недвижимости и 0.8% жилой недвижимости от общей площади аналогичных зарегистрированных объектов недвижимости. Данные представлены в таблице 6.