Спрос на недвижимость никогда не прекращается, и цены после каждого падения вырастают. Однако, собираясь вкладывать деньги, учтите, что этот вид инвестиций связан с определенными неудобствами и сложностями, а продать недвижимость быстро почти невозможно.

Вкладывать деньги в недвижимость считается надежным и выгодным. Действительно, спрос на жилье не падает, а в перспективе цены, как правило, растут. Аренда недвижимости тоже всегда актуальна: люди снимают квартиры, гаражи и т. д. Не все при этом так однозначно: есть и отрицательные стороны вложения средств в недвижимость. Рассмотрим преимущества и недостатки инвестиций в недвижимость, и попытаемся определить, насколько оправданны такие инвестиции.

Преимущества вложений в недвижимость

• Если не брать в расчет политические риски, вложения в недвижимость надежны, а цены на нее не могут снизиться критично.
• В длительной перспективе стоимость недвижимости обычно растет.
• Недвижимость, как правило, приносит доход от сдачи в аренду.
• Часто при первой покупке недвижимости можно получить льготы (зависит от законодательства).
• Покупка недвижимости по минимальной цене позволяет хорошо заработать в перспективе.
• Долгосрочный кредит на покупку недвижимости может дать возможность выиграть при обесценивании валюты кредитования.

Недостатки вложений в недвижимость

Даже в периоды экономического подъема ликвидность невысока. Продажа или покупка недвижимости требует усилий, немалых затрат денег и времени. В кризисные периоды цены на недвижимость обычно падают или становятся нестабильными. В периоды глубоких кризисов продать недвижимость зачастую бывает почти невозможно.

Владелец недвижимости несет расходы по ее содержанию. Это могут быть налоги, платежи за коммуналку и т. д. Власти имеют возможность изменять условия приобретения, продажи и содержания недвижимости. Сюда можно отнести ставки налогов при продаже, арендную плату, налоги на землю, стоимость коммунальных услуг. Список можно продолжить.

Законодательством могут быть ограничены возможности владельцев недвижимости. Например, ограничения в целевом назначении земельного участка или невозможность выселения арендаторов жилья. В периоды глубоких кризисов стоимость недвижимости падает сильнее, чем стоимость базовых товаров и услуг.

Стоимость недвижимости часто неоправданно завышена и зависит от спекулятивной составляющей. Так, цены на московскую недвижимость, по мнению экспертов, в настоящее время продолжают оставаться непомерно раздутыми. В ближайшем будущем экономический кризис может привести к серьезному падению цен на жилье.

Даже при стабильном рынке недвижимости цены могут значительно повышаться или понижаться из-за локальных факторов (строительство дорог на участке, строительство предприятий и торговых центров, изменение национального и социального состава населения и пр.). Если бралась ипотека, а стоимость жилья упала, не исключено требование досрочного погашения кредита. Если кредит взят в твердой валюте, а стоимость валюты, в которой получается доход, упала, то появятся сложности с обслуживанием кредита. В случае продажи квартиры до истечения трех лет с момента покупки физическое лицо обязано заплатить подоходный налог.

Когда нужно инвестировать в недвижимость

Инвестиции в недвижимость могут рассматриваться, если вы готовы к долгосрочным вложениям. Не приобретайте недвижимость, если деньги понадобятся вам через год-два. Перед приобретением недвижимости нужно обязательно не только выяснить все расходы по ее содержанию, но также учесть вероятность роста этих расходов. Не вкладывайте деньги в недвижимость, если не уверены в возможностях ее содержания.

При оформлении ипотечного кредита будьте осторожны! Если ситуация в экономике нестабильна и возможна инфляция (обесценивание национальной валюты), нельзя брать ипотечный кредит в твердой валюте (долларах или евро). Банки, как правило, именно в такие времена навязывают валютные кредиты или привязывают сумму кредита к курсу национальной валюты на момент оформления кредитного договора.

При рассмотрении возможности инвестиций в недвижимость универсальные рекомендации невозможны и нужно учитывать конкретные обстоятельства каждой сделки. В любом случае, торопиться нельзя, а каждое обстоятельство должно быть тщательно проанализировано. Инвестиции в недвижимость составляют немалые суммы, а рынок недвижимости сложен и существует масса факторов, влияющих на него.

Сегодня мы с Вами раскроем все плюсы и минусы инвестирования в недвижимость.

Итак, друзья, в прошлой статье мы с Вами говорили о том, что их в постоянную прибыль является привычкой миллионера. Более того, мы с Вами поверхностно рассмотрели основные источники получения пассивной прибыли. И как я и обещал, в этой статье мы рассмотрим один из путей инвестирования по отдельности и более детально.

Первый источник постоянного дохода без каких-либо усилий является покупка недвижимости.

Итак, в чем же привлекательность инвестирования в недвижимость?

Данный способ вложения средств будоражит умы как начинающих, так и профессиональных инвесторов. На первый взгляд это самое выгодное капиталовложение. Однако это только на первый взгляд. Давайте для начала разберемся в особенностях капиталовложения в недвижимость. Прежде всего хочу обратить Ваше внимание на то, что инвестировать можно как в жилую, так и нежилую недвижимость.

Давайте начнем с жилой недвижимости.

Плюсы:

Квартиру покупаете на длительный период, поэтому есть возможность сделать отличный подарок своим детям;

Квартиру можно всегда сдать в аренду, что ежемесячно будет Вам приносить дополнительный доход;

При любых социально-экономических процессах в стране жилье все равно не обесценится до нуля;

Всегда можно продать.

Минусы:

Износ жилого фонда, что влечет снижение стоимости жилья;

Регулярные ремонты помещения, иначе квартира придет в негодность;

Риск получения недобросовестных съемщиков, после которых необходимо будет делать дорогостоящий ремонт;

Риск снижения стоимости квартиры ниже, чем Вы покупали;

Низкая ликвидность объекта, проще говоря в течении дня квартиру Вы не продадите;

При снижении среднерыночной стоимости аренды жилья Ваш доход соответственно тоже снизится;

Отсутствие возможности реинвестирования и увеличение за счет этого прибыли;

Для того, чтобы получать более-менее достаточный доход нужно приобрести хотя бы несколько квартир.

Как видите, если Вы хотите просто получать ежемесячно прибыль, но потом столкнуться с непредвиденными затратами, связанными с содержанием объекта, то этот вариант именно для Вас. А если же Вы хотите получать не просто ежемесячные платежи за аренду, а с каждым разом увеличивать прибыльность Вашей инвестиции, то покупка квартиры Вам не подходит.

Теперь поговорим о покупке промышленной недвижимости.

Это тоже неплохой вариант, как для получения ежемесячного постоянного дохода. Рассмотрим так же положительные и отрицательные стороны.

Плюсы:

Есть возможность получения значительно большего дохода, чем от сдачи в аренду квартиры;

Более широкий спектр применения промышленных площадей, т. е. можно использовать и как склады, и как торговые площади, и как производственные помещения;

Сроки сдачи в аренду помещения значительно больше, чем жилой недвижимости.

Минусы:

Клиента найти значительно сложней, чем на жилую недвижимость;

Соответственно после покупки промышленного объекта нужно время чтобы найти клиента(ов) на данный объект, а пока здание пустует, то Вам необходимо будет тратиться на его содержание;

Высокая стоимость объекта, так что данный вид инвестирования подходит далеко не всем;

Износ здания, а это еще одна статья расходов на поддержании его в нормальном состоянии.

Как видите, вообще затея с недвижимостью вряд ли походит на пассивное инвестирование. Больше на полноценный бизнес, где нужно вкладывать деньги, искать клиентов, поддерживать объект в “товарном” состоянии и постоянно сталкиваться с различного рода рисками, таким как отказ клиента от аренды помещения, износ здания и довольно высокая стоимость самой инвестиции. Проще говоря, имея, к примеру, 10 000 долларов для инвестирования у Вас не получится купить квартиру или какой другой объект, чтобы получать постоянную высокую прибыль.

Поэтому в данном случае решайте сами стоит ли Вам обременять себя лишними заботами, чтобы потом получить прибыль, которая едва ли покроет все Ваши суммарные затраты. Особенно, если рынок недвижимости находится в стагнации.

На начальном этапе внешние инвестиции дают компаниям два основных преимущества:

· капитал, позволяющий перейти на следующий этап развития;

· улучшают качество управления, в частности за счёт укрепления дисциплины и корректировки стратегии.

Риск и прибыль

Инвестиции характеризуются, среди прочего, двумя взаимосвязанным параметрами: риском и прибыльностью (доходностью). Как правило, чем выше риск инвестиций, тем выше должна быть их ожидаемая доходность. Для описания соотношения между риском и прибылью часто используется модель CAPM. Величина инвестиционного риска показывает вероятность потери инвестиций и дохода от них. Величина общего интегрального риска складывается из семи видов риска: законодательного, политического, социального, экономического, финансового, криминального, экологического. При этом среднероссийский риск принимается за единицу, а реальные показатели регионов могут отклоняться..

Источники инвестиций и их потребители

Понятие «инвестиции» в широком смысле трактуется как вло­жение в будущее. Инвестиции - это любые средства, призванные служить удовлетворению будущих потребностей, для чего они отвлекаются от текущего использования и вкладываются в опре­деленное дело, обещающее приносить экономическую выгоду или социальные блага.
Преобразование экономических ресурсов в действующие фак­торы производства обладает определенной продолжительностью во времени, т.е. между вовлечением ресурсов в производство и их не­посредственным участием в качестве агента, фактора производ­ственного процесса проходит определенное время, необходимое для преобразования исходного ресурса в фактор. Чтобы постро­ить, например, производственный корпус и установить в нем про­изводственное оборудование, необходимы время и деньги.
Таким образом, производители вынуждены вначале приобрес­ти или сами сотворить необходимые ресурсы, осуществить затра­ты, отвлечь на это средства, чтобы создать факторы производства. Лишь затем они возмещают, компенсируют эти затраты посред­ством продажи продукта, произведенного с использованием ука­занных факторов. Следовательно, в экономике неизбежно прихо­дится вначале вкладывать в дело средства, создавать условия, пред­посылки протекания производственных процессов и только затем получать желаемый результат. Таким образом, инвестициями именуют вложения в основной капитал (основные средства производства), запасы, резервы, а также в другие экономические объекты и процессы, требующие отвлечения материальных и денежных средств на продолжитель­ное время.
Предложенное определение понятия «инвестиции» не исчерпы­вает всей полноты и глубины этой фундаментальной экономичес­кой категории. Отметим, что широко используемое в экономичес­кой литературе понятие «капитальные вложения» (или сокращен­но «капиталовложения») трактуется более узко, чем понятие «инвестиции». В соответствии со своим названием капиталовло­жения есть вложения только в основной капитал, тогда как вло­жения в другие виды экономических ресурсов, такие, как инфор­мационные ресурсы, ценные бумаги, духовный потенциал, мате­риальные запасы, именовать капиталовложением не принято или это делается с оговоркой.
Инвестиции обладают разветвленной структурой.
В соответствии с делением капитала на физический и денеж­ный инвестиции также принято делить на инвестиции в матери­ально-вещественной и денежной формах. Инвестиции в материаль­но-вещественной форме - это строящиеся производственные и непроизводственные объекты, оборудование и машины, направ­ляемые на замену или расширение технического парка, увеличе­ние материальных запасов и другие инвестиционные товары, при­званные развивать и приумножать основные средства экономики, ее материально-техническую базу. Инвестиции в денежной форме, как явствует из названия, есть денежный капитал, направляе­мый на создание материально-вещественных инвестиций, обес­печение выпуска инвестиционных товаров. В отличие от центра­лизованной экономики, где господствовал дефицит инвестицион­ных товаров и наличия инвестиций в денежной форме было недостаточно для решения проблем расширения и обновления производства, создания необходимой инфраструктуры, формиро­вания материальных запасов, в рыночной экономике основная забота заключается в поиске денежных инвестиций, которые за­тем несложно превратить в доступный инвестиционный товар.
Валовыми инвестициями в производство называют инвестици­онный продукт, направляемый на поддержание и увеличение ос­новного капитала (основных средств) и запасов. Валовые инвес­тиции складываются из двух составляющих, одна из них, называ­емая амортизацией, представляет собой инвестиционные ресурсы, необходимые для возмещения основных средств, их ремонта, вос­становления до исходного уровня, предшествовавшего производ­ственному использованию. Вторая составляющая - чистые инве­стиции - есть вложения капитала с целью увеличения, наращи­вания основных средств посредством строительства зданий и сооружений, производства и установки нового, дополнительного оборудования, модернизации действующих производственных мощностей.
Наряду с инвестициями в отрасли материального производства значительная часть их направляется в социально-культурную сфе­ру, в отрасли науки, культуры, образования, здравоохранения, физической культуры и спорта, информатики, охрану окружаю­щей среды, для строительства новых объектов этих отраслей, со­вершенствования применяемых в них техники и технологии, осу­ществления инноваций. В научной и учебной литературе послед­них лет много говорится об инвестициях в человека, в человеческий капитал. Это особый вид вложений, преимущественно в образо­вание и здравоохранение, направляемых на создание средств, обес­печивающих развитие и духовное совершенствование личности, укрепление здоровья людей, продление жизни, расширение воз­можностей творческого участия человека в трудовой деятельнос­ти и повышении ее отдачи.
Реальные инвестиции - это вложение в отрасли экономики и виды экономической деятельности, обеспечивающие приращение реального капитала, т.е. увеличение средств производства, мате­риально-вещественных ценностей, запасов, информационно-ин­теллектуальных ресурсов.
Финансовые инвестиции представляют собой вложения в акции, облигации, векселя и другие ценные бумаги и финансовые инст­рументы. Такие вложения сами по себе не дают приращения ре­ального вещественного капитала, но способны приносить при­быль, в том числе спекулятивную, за счет изменения курса цен­ных бумаг во времени. Сама покупка ценных бумаг, например акций, не создает реального, физического капитала. Но если день­ги, вырученные от продажи акций, вкладываются продавшей их компании в производство, строительство, приобретение оборудо­вания, то финансовые инвестиции становятся денежными вложе­ниями в реальный капитал и превращаются тем самым в реальные инвестиции. Поэтому следует различать финансовые инвестиции, представляющие вложения с целью получения спекулятивной прибыли посредством купли-продажи ценных бумаг, и финансо­вые инвестиции, превращающиеся в денежный и реальный, фи­зический капитал.Прямые финансовые инвестиции - это денежные вложения в уставной капитал хозяйствующего субъекта, в акции акционерного общества, осуществляемые с целью получения как доходов в виде дивидендов, так и прав на участие в управлении акционерной компанией. Контролирующими называют прямые инвестиции, обеспечивающие обладание контрольным пакетом акций, т.е. бо­лее чем половиной голосующих акций компании, тогда как ин­вестиции, обеспечивающие владение меньшим количеством ак­ций, называют неконтролирующими.
В составе финансовых инвестиций выделяют портфельные ин­вестиции. Лица, вкладывающие деньги в ценные бумаги, приоб­ретают в целях повышения доходности и снижения риска набор разнообразных видов ценных бумаг, именуемый портфелем. От­сюда название подобных инвестиций.
Инвестиции с высоким уровнем риска называют рисковыми или венчурным капиталом. Чаще всего крупные рисковые инвестиции связаны с вложением в осуществление инновационных проектов, в новые сферы деятельности. Чтобы уменьшить риск каждого вкладчика такого капитала, объединяют капиталы многих вклад­чиков, образуя фонд венчурного капитала.
Как уже говорилось выше, инвестиции в целом есть вложения денег, ресурсов на продолжительные сроки. Но эти сроки могут быть весьма разными, в связи с чем в экономической теории и практике различают долгосрочные и краткосрочные инвестиции. Между ними не существует четкого разделительного рубежа, но условные границы разделения назвать можно.

Краткосрочными считаются вложения на период порядка месяца или нескольких месяцев. Это означает, что в течение этого срока происходит от­влечение вложенных средств, после чего они становятся факто­ром производства и начинают давать отдачу, приносят доход, при­быль. Долгосрочные инвестиции сопряжены с вложением средств на год или несколько лет, иногда десятилетия. Например, вложе­ния в человеческий фактор, в образование способны дать челове­ку отдачу только после завершения обучения и практического приложения полученных знаний, что занимает многие годы.
Вид инвестиций определяется вкладчиком капитала, именуе­мым инвестором. Термин «инвестор» применяют чаще всего по отношению к лицам, организациям, государствам, вкладывающим капитал не только в свое, но и в «чужое» дело. Впрочем, после вло­жения средств «чужое» дело становится хотя бы частично «своим».
В зависимости от того, кто инвестирует капитал, вкладывает средства, различают государственные, частные, иностранные ин­вестиции. Государственные инвестиции представляют собой госу­дарственные средства, вкладываемые в развитие экономики, от­влекаемые от текущего государственного потребления в целях обеспечения поддержания производства, социальной сферы и эко­номического роста. Инвестиции из средств государственного фе­дерального бюджета, бюджетов субъектов Федерации и местных бюджетов называют бюджетными, тогда как инвестиции из дру­гих источников именуют внебюджетными. Частные инвестиции - это негосударственные вложения средств, принадлежащих компа­ниям, предпринимателям, населению. Иностранными называют инвестиции, поступающие из-за рубежа, они могут быть как го­сударственными, так и частными.
Инвестиции теснейшим образом связаны со сбережениями, накоплениями государства, предприятий, населения. Для государ­ства именно накопления, т.е. часть национального дохода, не рас­ходуемая на текущее потребление, и есть основной внутрен­ний инвестиционный источник. Предприятия, компании исполь­зуют в виде инвестиционных средств накопления из прибыли. Сложнее просматривается связь между производственными инве­стициями и сбережениями населения, домашних хозяйств. Если для государственного бюджета накопления, переходящие в инве­стиции, являются тяжелой, но необходимой ношей, а для орга­низации, копании производственные инвестиции из прибыли есть непременное условие существования и развития производства, то денежные сбережения населения непосредственно инвестициями не являются: они могут быть использованы для таких целей, на­пример, банком, где хранятся эти сбережения. После того, как денежные средства населения попадают в банки, становятся вкладами, новый распорядитель вправе использовать их в качестве финансовых и реальных инвестиций. Таким образом, сбережения домашних хозяйств также способны стать активными производ­ственными инвестициями, даже если это не входило в намерения их первичного владельца.
В итоге мы приходим к выводу, что накопления, сбережения всех субъектов экономики тем или иным путем переходят в ин­вестиции. Эти понятия часто сливаются, что дает основание от­дельным экономистам-теоретикам ставить знак равенства между инвестициями и сбережениями.
Выделим три основных экономических субъекта - потребите­лей инвестиционных ресурсов. Это государство в лице органов государственного управления, предприятия и предприниматели, а также население, представленное в виде совокупности домаш­них хозяйств.
Государству в лице органов государственного управления и местного самоуправления инвестиции необходимы для вложения в социально-культурную сферу, науку, оборону, государственные объекты инфраструктуры, охрану окружающей среды, на разви­тие внешнеэкономических связей, жилищное, гражданское стро­ительство, обеспечение внутренней безопасности, поддержку не­рентабельных или малорентабельных производств, содействие развитию науки и техники, осуществление государственных про­грамм и проектов.
Чтобы привлечь необходимые инвестиции, государство ис­пользует внутренние и внешние источники. Основной внутренний ис­точник представляют доходы, средства государственного и регио­нальных (местных) бюджетов, полученные посредством налогооб­ложения предприятий, предпринимателей, населения, платежей, взимаемых за государственные услуги. Наряду с налогами госу­дарство прибегает к другим видам обложения, целевым сборам, обязательным платежам. Используется также прибыль от государ­ственной внешнеэкономической деятельности.
Весомым источником формирования государственных инвес­тиционных ресурсов является продажа облигаций государственных займов с их последующим выкупом (погашением) и выплатой процентов по облигациям. Государство может прибегать и к дру­гим способам займа, получать внутренние кредиты от Централь­ного банка, использовать доходы от продажи разного вида ценных бумаг, в том числе лотерейных билетов. Государство привлекает инвестиции из внешних источников в виде кредитов, иностранной помощи.
В условиях рыночной экономики государство, его бюджет в значительной степени освобождены от обязанностей быть источ­ником вложений капитала в производство, что характерно для централизованно управляемой экономики, но возрастает нагруз­ка, связанная с вложениями в социальную сферу, и не снижается груз инвестиций, требуемых для обеспечения экономической и военной безопасности. Вместе с тем обеспечить принудительным образом поступление налогов, платежей, отчислений в государ­ственную казну становится труднее и еще более сложно отчислять часть этих средств на вложение в будущее. Это одна из причин тяжелого государственного инвестиционного кризиса в России периода 90-х гг. XX в.
Привлечение государством иностранных капиталов, которые вместо инвестиций становятся источниками покрытия других бюджетных расходов, затрачиваются на текущее потребление, имеет своим неизбежным последствием нарастание внешнего дол­га. Если полученные из-за рубежа денежные средства не вложе­ны в производство, не обеспечивают его роста, подобные иност­ранные капиталы приводят только к закабалению государства и его экономики. Государственная инвестиционная политика должна основываться на привлечении иностранных инвестиций в реаль­ный сектор экономики, а не в качестве средств для очередного проедания и растаскивания по карманам умелых дельцов в союзе с государственными чиновниками.

Плюсы и минусы прямого инвестора

Существующие скандалы с приватизацией вызваны скорее не прямыми происками зарубежных инвесторов, а неумением государственных органов организовать продажу компаний таким образом, чтобы страна получила максимум или даже, чтобы сделка вообще получилась. Большинство обвинений банкиров и инвесторов в сговоре с государственными чиновниками как раз и связаны с тем, что чиновники вообще часто не в состоянии самостоятельно организовать продажу большой компании. Сговор дает определенный выход из тупика, и продажа может состояться, однако, его участники неизбежно получают преимущества, потери государства при таком подходе - также неизбежны. Выхода из этой ситуации нет и только время, опыт чиновников, привлечение действительно независимых консультантов на конкурентной основе, четкий контроль за ними и отказ от приватизации к плановому сроку позволят приватизировать компании эффективно.

В числе преимуществ, которые несет ориентация на сотрудничество с прямыми инвесторами можно назвать:

возможность сохранения контроля над собственным бизнесом. Прямые инвесторы, как правило, не заинтересованы в получении контроля над компанией и для небольших компаний им достаточен блокирующий пакет, а для больших компаний с ликвидными акциями не требуется и этого. Дело в том, что прямой инвестор не пытается рассматривать себя в качестве специалиста в той области деятельности, в которую осуществляется инвестиция. Напротив, принимая решение об инвестициях, прямой инвестор в качестве одного из важнейших критериев оценивает качество управления компанией (как со стороны владельцев, так и менеджмента) и заинтересован том, чтобы существующие владельцы и менеджеры не утратили интереса и ответственности за развитие компании;

прямой инвестор принимает решение на основе оценки компании. При этом, если компания знает сумму инвестиций, требуемых для реализации программы развития, инвестор назовет пакет акции. В случае, когда компания определила долю акций, которую она готова уступить инвестору, последний назовет сумму инвестиций;

инвестируемые средства выглядят для компании бесплатными, так как инвестор не рассчитывает на дивиденды и решает вопрос получения прибыли самостоятельно, продавая приобретенный пакет через несколько лет;

средства, предоставленные прямым инвестором, как правило имеют форму наличных и могут использоваться компанией наиболее гибким образом (в отличие от зарубежных кредитов, как правило, являющихся связанными). Среди возможных направлений использования средств можно: назвать приобретение технологического оборудования и оплату строительства (при этом, прямой инвестор будет готов на то, чтобы наличные, предоставленные им, были использовать в качестве авансового платежа по контрактам, предполагающим кредит поставщика): развитие дилерской сети; пополнение оборотного капитала (без ограничений на выбор поставщиков); приобретение долей и акций в других компаниях;

получение средств от прямого инвестора не предполагает оплаты каких-либо комиссий инвестору и последний полностью сам покрывает свои затраты на организацию сделки;

средства прямого инвестора могут прийти в компанию достаточно быстро. Как правило, анализ компании и проекта до момента, пока прямой инвестор не возьмет на себя обязательства по инвестированию (commitment) не превышает 1.5 месяцев. Еще 2-3 месяца до момента поступления средств в компанию может занять юридическое оформление сделки;

интересы прямого инвестора и владельцев компании совпадают, так как и те и другие заинтересованы в росте компании и повышении ее рыночной стоимости;

осознавая интересы собственников, прямой инвестор часто идет на то", чтобы определенная часть приобретаемых акций была выкуплена непосредственно у владельцев компании;

специалисты прямого инвестора всегда будут готовы оказать компании помощь и содействие в оценках инвестиционных проектов компании или в организации покупки других компаний, а также в привлечении других инвестиций;

для прямого инвестора не станет препятствием сложность организационной структуры компании, которая может включать в себя до нескольких десятков российских, зарубежных (в т.ч. и оффшорных) фирм, как прозрачных, так и серых, не афишируемых перед налоговыми органами. Тщательность, с которой прямые инвесторы подходят к юридическому оформлению сделки, гарантирует, что компания и другие акционеры будут иметь возможность полностью защитить свои интересы;

участие представителей прямого инвестора в работе Совета директоров (как непосредственно, так и через консультантов, которые будут привлечены прямым инвестором за свой счет) будет способствовать формированию корпоративной культуры компании, уточнению и формулированию ролей владельцев и менеджмента, уточнению и выработке предложений по развитию стратегии компании;

помимо участия в работе Совета директоров и повышения общего уровня корпоративной культуры прямой инвестор в рамках работы по повышению стоимости компании будет настаивать на переходе на бухгалтерский учет по международным стандартам, а также на международный аудит компании. Прямой инвестор предложит компании обратиться к услугам ведущих консультантов в области развития данного вида бизнеса и управления им. При этом, прямой инвестор будет готов на оплату части затрат по найму консультантов за свой счет. Наконец, прямой инвестор предложит компании систему поощрения для высших менеджеров построенную на том, чтобы сделать их акционерами и заинтересовать в достижении высоких конечных результатов работы компании и, прежде всего, в росте рыночной стоимости и прибыльности, а также окажет содействие в ее внедрении;

ориентация прямого инвестора на долговременное сотрудничество в развитии компании с целью повышения ее рыночной стоимости в условиях сознательного отказа от контроля над компанией означает, что все основные его шаги будут согласованы как с владельцами, так и с менеджерами компании и то, что представители прямого инвестора постараются избежать любой конфронтации;

при завершении периода пребывания в качестве акционера компании и продажи своей доли, прямой инвестор не только по согласованию с компанией найдет нового инвестора - стратегического или портфельного, но и окажет заинтересованным владельцам компании помощь в продаже согласованной части их доли и обеспечит организацию продажи таким образом, чтобы текущие котировки акций компании не претерпели значительного падения;

Однако, работа компании с прямыми инвесторами может быть связана и с определенными трудностями:

как уже говорилось выше, прямые инвесторы зачастую ведут себя как капризные невесты с завышенными требованиями. Прямой инвестор редко начнет работу по анализу компании и проекта, если ему не представлены детальная исходная информация: история компании и структура собственности; характеристики финансового положения компании за несколько последних лет с указанием реальных цифр, а не тех, что сообщаются налоговым инспекциям; четкая программа развития компании на несколько лет и инвестиционная программа, описывающая потребность в средствах и их источники. Подготовка таких материалов может быть сопряжена со значительными затратами, так как потребуется привлечение профессиональных консультантов или аудиторов;

прямые инвесторы редко инвестируют в стартовые проекты. Исключением, пожалуй, может быть только случай, когда новый проект реализуется компанией, уже подтвердившей свой опыт и успех в реализации подобных проектов в других странах;

при принятии инвестиционных решений прямые инвесторы заинтересованы в определенном соответствии объема инвестиций уже достигнутым показателям работы компании, а также перспективам их роста. При этом, высокие накладные затраты прямого инвестора приведут к тому, что он будет не заинтересован в инвестициях, объем которых ниже 7-10 млн. долл. Для того, чтобы получить такой объем инвестиций компания должна иметь фактическую валовую прибыль в объеме не менее 35-45% требуемых инвестиций, а также перспективы увеличения объема продаж не менее, чем вдвое за ближайшие 2-3 года;

владельцам компаний придется смириться с тем, что основная часть прибыли, получаемой в течение времени пребывания прямого инвестора с компанией будет реинвестироваться (так как прямой инвестор заинтересован, прежде всего, в повышении рыночной стоимости компании за счет ее скорейшего развития) и тем самым будут ограничены возможности по отвлечению средств на потребление;

прямой инвестор будет заинтересован в установлении четкого контроля над всеми финансовыми потоками компании и, возможно, будет настаивать на привлечении в компанию высококвалифицированного специалиста на должность финансового директора (chief financial officer);

наконец, как уже говорилось выше, условием начала работы прямого инвестора с компанией будет эксклюзивный договор. Таким образом, компания лишится возможности ведения параллельной работы с другими потенциальными инвесторами в течение достаточно длительного периоды времени (от 4 до 8 месяцев в зависимости от сложности сделки).

Простым ключом к пониманию преимуществ прямых инвестиций является то, что прямого инвестора остальные акционеры действительно могут рассматривать в качестве своего равноправною партнера. Права и обязанности, которые приобретает прямой инвестор в качестве акционера, не отличаются от тех, что имеют другие акционеры. Становясь партнером компании, прямой инвестор получает право рассчитывать на ту же доходность инвестиций, что и другие акционеры. Если эта ожидаемая доходность не соответствует инвестиционным критериям прямого инвестора, инвестиции просто не произойдет. Если же инвестиция случилась на согласованных партнерами условиях, то нет смысла обижаться на то, что доходы, получаемые всеми акционерами, несмотря на их большую величину, будут равны.

http://www.goldcredit.ru/dop/ininvest/plusmin/

В этот общий пункт я определил любое управление вашим средствами сторонними профессионалами. То есть вы не решаете что конкретно будет делать управленец с вверенными ему деньгами, кроме того что он будет использовать их по назначению.

В этом направлении надо быть внимательным к гарантам возврата вложенных средств. Если управляющий просит дать ему денег наличными и без шуму(перечислить его бабушке), то это мошенник. Деньги должны лежать на счету открытым на ваше имя в организации которой вы доверяете. Если это существенная сумма то это должен быть банк. Со страховкой вкладов и в надежной юрисдикции. Управляющие могут быть с любого из перечисленных вариантов деятельности будь то биржа, недвижимость или валютный рынок. Тут выбор велик и зависит только от вас и вашей компетенции в оценке управляющего.

• Высокие возможности заработка
• Возможность оценить качество управленца. Посмотреть реальную историю его деятельности. Что доступно не всегда, Будьте внимательны при невозможности проанализировать работу управляющего от него лучше отказаться.
• Относительное удобство использования сервисов. (ПАММ более удобен, фондовый рынок и прямое ДУ в банке, вход в ПИФы менее удобны).
• Возможность моментального получения средств по необходимости. Почти во всех видах ДУ.
• Легкий контроль текущей деятельности управляющего. Если контроля нет или он сложен значит дело не чисто. Внимательней!
• Высокое качество показателя доходность/риск
• Гарантии сохранности средств, при инвестировании с открытием торговых счетов в надежных банках. Россия. Швейцария. Англия и дальнейшей передачи счетов в Доверительное управление.

• Риск потери средств. Вообще речь тут может идти о двух разновидностях данного риска. Торговые риски это когда управляющий принял неверные решения и потерпел убытки. Тогда и вы терпите убытки. Неторговый риск это когда неверное решение приняли вы и доверили средства плохой компании которая не собиралась их возвращать. К сожалению такое встречается. Исключить этот риск можно вкладывая под гарантии банка и\или доверяя только многолетним надежным компаниям зарекомендовавшим себя на рынке. И не забывать о диверсификации внутри Направления.
• Необходимость разобраться в направлении куда собираетесь инвестировать на уровне достаточном для оценки качества работы управляющего.
• Высокие риски при плохом уровне компетенций инвестора.