Обновлено: 25.12.2019
Размер шрифта
Что Вам нужно знать о Микрорайоне "Новое Пушкино"
ДЕРЕВНЯ БУДУЩЕГО
В Проектных Декларациях этого ЖК его адрес указан как Московская область, Пушкинский район, город Пушкино, мкр. Новая Деревня. Деревня обещает быть на выходе немаленькой - итоговое количество жилых домов неведомо даже Застройщику ЖК «Новое Пушкино», . В любом случае в черте Пушкино ЖК такого масштаба еще не строились, и для города с населением около 110 000 человек новый Комплекс окажется весьма кстати. Между прочим, деревенские мотивы, к счастью, не растворились среди стекла и бетона - ЖК-микрорайон окружен лесными массивами и различными водоемами, среди которых выделим Учинское водохранилище, реки Серебрянку и Скалбу.
Ярославское шоссе, основная магистраль, по которой доступны крупные населенные пункты этой части Московской Области от Ивантеевки и Щелково до Королева и Мытищ, проходит почти в трех километрах от Комплекса.
До Ярославского вокзала в Москве можно добраться на обыкновенной электричке или на скоростном электропоезде. Правда, придется потратить немного времени, чтобы попасть на одну из двух ближайших станций Ярославского направления - до ст. Пушкино 1,8 км по прямой, до ст. Заветы Ильича - 1,5 км.
КОРПУСА И СРОКИ
Строительство Комплекса началось в 2013 году. В первую очередь строительства вошли 19 корпусов, образующих, по сути, обособленный квартал в будущем микрорайоне.
к.1
(ул. Просвещения, дом 9): 3 секции, 17 этажей, 201 квартира - РВЭ получено 06.11.2015.
к.2
(ул. Просвещения, дом 11 корпус1): 6 секций, 17 этажей, 419 квартир - РВЭ получено 06.11.2015.
к.3
(ул. Просвещения, дом 11 корпус 2): 3 секции, 16 этажей, 165 квартир - РВЭ получено 06.11.2015.
к.7
(ул. Просвещения, дом 11 корпус 3): 10 секций, 12-14-17 этажей, 516 квартир - РВЭ получено 06.11.2015.
к.4
(ул. Просвещения, дом 3 корпус 1): 3 секции, 16 этажей, 165 квартир - РВЭ получено 15.12.2015.
к.6
(ул. Просвещения, дом 13 корпус 3): 9 секций, 14-19 этажей, 480 квартир - РВЭ получено 15.12.2015.
к.5
(ул. Просвещения, дом 13 корпус 2): 5 секций, 17 этажей, 320 квартир - РВЭ получено 29.04.2016.
к.8
(ул. Просвещения, дом 2): 8 секций, 14 этажей, 365 квартир - РВЭ получено 30.12.2016.
к.11А
(ул. Просвещения, дом 4 корпус 1): 4 секции, 14 этажей, 212 квартир - РВЭ получено 30.12.2016.
к.9
(ул. Просвещения, дом 4 корпус 2): 4 секции, 14 этажей, 177 квартир - РВЭ получено 26.12.2017.
к.10
(ул. Просвещения, дом 6 корпус 2): 5 секций, 14-16 этажей, 244 квартир - РВЭ получено 26.12.2017.
к.11
(ул. Просвещения, дом 6 корпус 1) : 4 секции, 14-16 этажей, 240 квартир - РВЭ получено 01.02.2018.
к.12
: 8 секций, 16 этажей, 809 квартир - РВЭ получено в декабре 2018 года.
к.14
: 3 секции, 14 этажей, 260 квартир - РВЭ получено в декабре 2018 года.
к.16
(ул. Просвещения, 10к3): 3 секции, 12-14 этажей, 260 квартир -РВЭ получено в декабре 2019 года.
к.13
(ул. Прсвещения, 8к2): 8 секций, 12-15-16 этажей, 699 квартир - РВЭ получено в декабре 2019 года.
к.15 : 10 секций, 12-15-16 этажей, 838 квартир - получение РВЭ ожидается в III квартале 2020 года.
к.17 : 9 секций, 11-16 этажей, 788 квартир - получение РВЭ ожидается в I квартале 2021 года.
к.18 : 9 секций, 11- 16 этажей, 770 квартир - получение РВЭ ожидается в I квартале 2021 года.
к.26 : 6 секций, 11-12-13 этажей, 302 квартиры - получение РВЭ ожидается в III квартале 2021 года.
РАЗУМНАЯ ДОСТАТОЧНОСТЬ
Комплекс строится в едином стиле: фасады его монолитных многосекционных домов переменной этажности отделываются кирпичом двух оттенков. В подъездах устанавливаются лифты Щербинского завода, мусоропроводы не предусмотрены, первые этажи предназначены для предприятий коммерческой инфраструктуры. На Генплане четко просматриваются несколько отдельно стоящих многоуровневых паркингов - работы по их возведению начнутся на более поздних этапах строительства. Первый детский сад №15 Аистенок на 230 мест работает с осени 2016 года,
первая общеобразовательная школа на 550 учеников открылась в сентябре 2018.
ПЛАНИРОВКИ
Среди квартир преобладают одно- и двухкомнатные варианты, трехкомнатных квартир в ЖК крайне мало, в некоторых корпусах их нет вовсе.
Площади квартир уместились в узком диапазоне, непривычном даже для стандартных панельных домов - здесь есть откровенно маленькие квартиры, а реально большие являются большой редкостью. Тем не менее, пространство для маневра все же есть.
В однокомнатных квартирах площадью от 33,5 до 37,4 кв. м все будет понятно и знакомо - скромных размеров кухня и пригодная для жизни жилая комната. Единственно доступная опция - гардеробная при входе. В однушках площадью 39 кв. м «лишние» метры пришлись на кухню, разом сделав такие квартиры на порядок комфортнее:
42-43-метровые двухкомнатные квартиры на поверку являются не совсем и двухкомнатными:
Классические двушки могут быть линейными, угловыми или распашными, но в любом случае на серьезные метражи рассчитывать не стоит:
Как и говорилось выше, с трехкомнатными квартирами тут напряженка, в корпусах 13 и 16 их почти полностью заменили евро-трешки:
Более-менее приличные трешки оказались в одной секции 13-го корпуса рядом с каким-то чудом попавшими сюда четырехкомнатными квартирами.
В основной своей массе квартиры сдаются без отделки (исключение - корпуса №9 и №14) с построенными внутриквартирными стенами. В каждой квартире, начиная со второго этажа, присутствует обязательная лоджия, высота потолков после стяжки составит 2,8 м.
СХЕМА ПОКУПКИ
У ЖК «Новое Пушкино» есть свой отдельный многостраничный официальный сайт. Однако, практически вся информация о Комплексе дублируется в отдельном разделе на сайте его продавца, Компании «Инград-Недвижимость» (бывший Домус Финанс). Офис продаж находится по адресу г.Пушкино, Ярославской шоссе, 36 км, владение 1, строение 1.
Покупать квартиру предстоит на основании ФЗ-214, в договоре участия в долевом строительстве в качестве Застройщика будет фигурировать ООО «Флагман», единственным участником которого является ОАО «Инград». Продажа квартир в Корпусах 17, 18, 26 осуществляется через счета эскроу. При заключении договора бронирования необходимо внести аванс в размере 30 000 рублей, основная сумма переводится на счет Застройщика в течение 5 дней после прохождения государственной регистрации ДДУ. В Комплексе действуют программы обратного выкупа, беспроцентной рассрочки сроком на 3 месяца и рассрочки до конца строительства с ежемесячными выплатами под 1% на остаток платежа. Ипотечные кредиты на покупку выдают банки:
ЗА
- надежная Компания-Застройщик
- зеленый район
- транспортные возможности
- монолит
- цена на квартиры
ПРОТИВ
- нет больших квартир
РЕЗЮМЕ
Данный Комплекс находится на таком этапе строительства, на котором квартиры продаются довольно быстро - дома растут на глазах, сроки соблюдаются, конвейер давно запущен. Определенные компромиссы здесь заметны невооруженным взглядом, но достоинства, аккумулирующиеся в доступных ценах на квартиры, перевешивают все.
Микрорайон "Новое Пушкино" - проект комплексного освоения территории 98 га между мкр. Новая Деревня и Заветы Ильича г. Пушкино. В рамках проекта застройщик "Флагман" планирует возвести 54 жилых корпуса общей жилой площадью около 1 млн. кв. м, а также объекты инфраструктуры и крупный ТРЦ. Портфолио объектов в сфере недвижимости у застройщика отсутствует, сдвиг сроков сдачи по 1 очереди составляет в среднем полгода.
Жилье
Монолитные многосекционные 12-14-17-этажные корпуса по проекту "НИИПроект" отделаны облицовочным кирпичом коричневых тонов и сгруппированы в квадратные периметры, во внутренних дворах и между блоками расположены наземные парковки. Архитектурно-планировочные решения отличает большое число квартир и комнат неправильной формы, небольшая высота потолков, кухни маленькой площади. В новостройках отсутствуют мусоропроводы. По периметру микрорайона запроектированы многоуровневые наземные паркинги.
Район
Инфраструктура района на 21 000 жителей спланирована с дефицитом: анонсированы 3 детских сада, 3 школы, поликлиника на 425 посещений в день и ТРЦ. Сдача д/с и школы 1 очереди планировалась в 2017 году, однако пока строится только сад. Вокруг города Пушкино расположены леса и с/х земли, промышленные производства отсутствуют, район экологически благополучен. Минусом локации "Новое Пушкино" является удалённость от старой части города и отсутствие инфраструктуры в шаговой доступности. На выезде на Ярославское шоссе (в 3 км) расположены гипермаркеты "Глобус", "Леруа Мерлен", чуть дальше в сторону Москвы строится крупный ТРЦ с гипермаркетом "Ашан".
Дорога
Жителям ЖК "Новое Пушкино" придётся столкнуться с трудностями при выезде на Ярославку: до Новодеревенской развязки 3 км, до Костинской - почти 5, собственного выезда не планируется. Ярославское шоссе плотно загружено в районе Мытищ, дорога до МКАД в час пик займёт не менее часа. До ближайшей ж/д станции Заветы Ильича - 15 минут пешком.
- Экологически благополучный район
- На расстоянии 3-х км от объекта расположены гипермаркеты
- Архитектурно-планировочные решения - нижний сегмент эконом-класса
- Социальная инфр-ра спланирована с дефицитом, сроки сдачи неясны
- Связь с основной частью города только по Староярославскому шоссе
Застройщик: ООО «Флагман» Объект: ЖК «Новое Пушкино», Московская область, Пушкинский район, в районе микрорайона Новая Деревня г. Пушкино. Актуальность: на 02.05.2017 г. Информация о застройщике: Застройщиком проекта является девелопер ГК «ИНГРАД», работающий на рынке жилой и коммерческой недвижимости московского региона с 2012 года. Компания специализируется на строительстве крупных жилых комплексов в Москве и ближайшем Подмосковье. Среди проектов фигурируют ЖК «Новое Медведково», ЖК «Михайлова 31», ЖК «Петра Алексеева 12А» и ЖК «Вавилова 69. Непосредственное строительство ЖК «Новое Пушкино» ведёт юридическое лицо ООО «Флагман» (ОГРН 1047796309527, ИНН 7719515280)РНРH. ООО «Флагман» было создано 30 апреля 2004г., в настоящее время зарегистрировано по адресу: 141200, Московская область, Пушкинский р-н, Ярославское шоссе, 36-й км, вл. 1, стр. 1. Уставный капитал общества составляет 30 000 000,00 руб. Единственным владельцем застройщика является АО «ИНГРАД», доля находится в залоге у ПАО «Промсвязьбанк». Уставный капитал АО «Инград», созданного 06 августа 2014г., составляет внушительные 10 000 100 000руб. Единоличным исполнительным органом застройщика является Аверьянов Тимофей Вячеславович. Согласно данным ФНС России ООО «Флагман» за последний год не публиковало сообщений о принятии решений о ликвидации, реорганизации, об уменьшении уставного капитала, а также иных решений, которое оно обязано публиковать в соответствии с законодательством Российской Федерации. Юридическое лицо присутствует по адресу своего местонахождения, по состоянию на 01.04.2017 не имеет превышающую 1 000 рублей задолженность по уплате налогов, которая направлялась на взыскание судебному приставу-исполнителю, и представляет налоговую отчетность. В отношении застройщика отсутствуют сведения в реестре недобросовестных поставщиков, а также в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже/аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. ООО «Флагман» также отсутствует в перечне застройщиков, нарушивших нормативы финансовой устойчивости (по состоянию на 3 квартал 2016г.), а также в реестре проблемных застройщиков. В отношении руководителя Аверьянова Т. В. отсутствуют сведения о судимости за преступления в сфере экономики, а также сведения в реестре дисквалифицированных лиц, фактов невозможности его участия или руководства в организации в судебном порядке не установлено. ФОТО Подсудность по месту нахождения застройщика и объекта: Пушкинский городской суд Московской области. По данным официального сайта суда http://pushkino.mo.sudrf.ru/ , в настоящее время в отношении застройщика возбуждено более 250 гражданских дел, 18 из которых находятся на рассмотрении. Банк данных судов общей юрисдикции города Москвы http://www.mos-gorsud.ru/ выдаёт около 100 дел, примерно 10 из которых находятся на рассмотрении. Исходя из категории дел, к которым они отнесены, можно сделать вывод, что практически все они связаны с взысканием неустойки с ООО «Флагман». По данным картотеки дел Арбитражных судов http://kad.arbitr.ru/ производства о банкротстве в отношении застройщика отсутствуют. Что касается иных производств, то за последний год к застройщику предъявлялся иск о взыскании неустойки путём уступки права требования юридическому лицу. Вопреки расхожему мнению о том, что Арбитражные суды взыскивают неустойку в полном объёме, в данном случае была применена статья 333 ГК РФ и сумма снижена в 2 раза (со 189 845,06руб. до 94 922,53руб.), также не был взыскан штраф по Закону о защите прав потребителей. Всего Арбитражный суд Московской области взыскал с ООО «Флагман» 111 617,53руб. Иски к застройщику также предъявлялись со стороны ОАО «Пушкинская теплосеть» и АО «Московская областная энергосетевая компания» за неуплату поставленных ресурсов на суммы, превышающие один миллион рублей. В обоих случаях было заключено мировое соглашение. Что касается исполнительных производств, по базе ФССП http://fssprus.ru/iss/ip поиск по названию и адресу застройщика выдаёт 45 производств, 35 из которых связаны с взысканием госпошлины или иных исполнительских сборов, один свежий штраф на сумму 20 000руб., выписанный Роспотребнадзором Московской области, и 9 свежих взысканий имущественного характера не в бюджеты РФ на общую сумму 1 280 187,44руб. Полагаем, что эти дела связаны с взысканием неустойки. Исходя из этих данных, можно сделать вывод, что исполнительные листы оплачиваются, вероятно, с небольшой задержкой, а по делам, связанным с взысканием государственной пошлины, информация отражается некорректно. ФОТО Информация о проекте Документация, связанная с данным проектом, размещена на следующих сайтах: ЖК «Новое Пушкино» http://www.novoe-pushkino.ru/ INGRAD недвижимость https://www.ingrad-realty.ru/ Строительство ЖК «Новое Пушкино» ведётся на участках, принадлежащих застройщику на праве долгосрочной аренды и расположенных по адресу: Московская область, Пушкинский район, в р-не мкр. Новая Деревня, г. Пушкино. Жилищный комплекс аккредитован в следующих банках: ОАО «МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК», ПАО «БинБанк», ПАО Сбербанк, АО «Райффайзенбанк», Банк ВТБ (ПАО), АКБ «Абсолют Банк» ПАО, ПАО АКБ «Металлинвестбанк», ПАО АКБ «Связь-Банк», Газпромбанк (АО), ВТБ 24 (ПАО), АО «СМП Банк», Банк «Возрождение» (ПАО), АО «КБ ДельтаКредит». Способ обеспечения обязательств: Залог права аренды земельного участка Договор № ГОЗ-48-0205/15 страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве от 16 апреля 2015 года, заключенный с ООО «РЕСПЕКТ-ПОЛИС». Схема продажи Продажи квартир ведутся как путём заключения ДДУ непосредственно с застройщиком, так и на основании договоров уступки прав требования. Образец договор участия в долевом строительстве, размещённый на сайте проекта, по нашему мнению содержит в себе обязательные условия, предусмотренные Законом № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве…» (далее – «Закон № 214»), однако содержит положения, ущемляющие права дольщиков, а именно: - пунктом 2.4.ДДУ предусмотрено, что перерасчёт стоимости квартиры производится только при увеличении фактической площади квартиры по сравнению с проектной, при этом, в случае её уменьшения, возврат денежных средств не предусмотрен; Это условие ущемляет права дольщика по сравнению с предусмотренными ч. 1 ст. 29 Закона от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – «ЗоЗПП») и может быть оспорено в суде. - пунктами 3.1.3. и 3.1.6. ДДУ предусматривается обязанность участника долевого строительства по оплате расходов, связанных с содержанием квартиры (коммунальные платежи и эксплуатационные расходы) с момента получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию по дату подписания акта приёма – передачи. Однако эти положения противоречат пп. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного Кодекса РФ, в соответствии с которым обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту, с момента такой передачи. - в нарушение ч. 1 ст. 155 Жилищного Кодекса России пунктом 3.1.6 ДДУ установлена обязанность дольщика по оплате коммунальных услуг за 4 месяца вперёд. - пунктом 4.5. ДДУ установлено, что в случае уклонения или отказа от приёмки квартиры застройщик посчитал для себя возможным по истечении одного месяца со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства, составить односторонний акт приёма – передачи квартиры. Однако эти условия прямо противоречат положениям ч. 6 ст. 8 закона № 214-ФЗ, в соответствии с которым застройщик вправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства дольщику. - пунктом 5.3.ДДУ предусмотрено, что в случае, если квартира построена с недостатками, приведшими к ухудшению её качества или с иными недостатками, которые делают её непригодной для проживания, дольщик вправе потребовать от застройщика только безвозмездного устранения недостатков в течение 40 рабочих дней с момента получения застройщиком письменного требования. В этом же пункте указано, что стороны пришли к соглашению о том, что положения подпунктов 2, 3 пункта 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. не применяются. Эти условия прямо противоречат положениям ст. 7 закона № 214-ФЗ, в соответствии с которыми, дольщик может по своему выбору потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. - пунктом 6.4. за просрочку оплаты коммунальных платежей за период с даты введения дома в эксплуатацию до подписания акта приёма – передачи застройщик предусмотрел для себя возможность взыскать неустойку в размере 5% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Этот пункт может быть оспорен в суде, так как Жилищный Кодекс наделяет правом сбора средств на содержание общих помещений дома только управляющую компанию либо иную организацию в соответствии с принятым на общем собрании собственников решении. Выплата неустойки застройщику за просрочку внесения указанных платежей действующим законодательством не предусмотрена. - пунктом 9.4. ДДУ установлен претензионный порядок для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора в предусмотренных законом случаях. На участника долевого строительства возложена обязанность направить застройщику предупреждение о необходимости исполнения застройщиком своих обязанностей, и только через 30 дней дольщик вправе расторгнуть договор. Законом 214-ФЗ не предусмотрена обязанность дольщика при наличии оснований для одностороннего отказа от договора направлять предупреждение. - пунктом 10.1. ДДУ предусмотрено условие, согласно которому все споры должны разрешаться в Хорошевском районном суде г. Москвы. Это условие противоречит ч. 2 ст. 17 ЗоЗПП, в соответствии с которой иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: - нахождения организации (застройщика), - жительства или пребывания истца, - заключения или исполнения договора. При подаче иска в суд общей юрисдикции необходимо включить требование о признании недействительным этого пункта ДДУ. В соответствии с ч. 1 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Отметим ещё некоторые моменты условий ДДУ: - чёткое указание на срок передачи объекта долевого строительства; - присутствует условие о получении письменного согласия застройщика на заключение договора уступки; ФОТО Сроки строительства Проектом предусмотрено строительство 14 жилых домов. Большая часть из них введена в эксплуатацию, некоторые сданы с просрочкой. В настоящее время возводятся корпуса 9, 10 и 11. Разрешение на ввод в эксплуатацию планируется получить в 4 квартале 2017 года. Корпуса 12 и14 находятся в начальной стадии строительства. Ввод в эксплуатацию намечен на 3 квартал 2018 года. Согласно данным проектных деклараций финансовый результат за 9 месяцев 2016 года (на 30.09.2016г.) следующий: Прибыль – 254 484 руб. Кредиторская задолженность 3 437 408 000 руб. Дебиторская задолженность – 600 070 000 руб. Аудиторская организация ООО «ПрофАудитСодружество» выразила мнение о достоверности представленной застройщиком бухгалтерской отчётности и финансового результата за 2016 год. Аудиторское заключение выдано 22.03.2017г. Таким образом, застройщик показывает финансовую устойчивость. Вывод: Учитывая вышеизложенное, есть достаточные основания полагать, что в настоящее время денежные средства на счетах у застройщика имеются, и можно дать положительный прогноз взыскания неустойки по исполнительному листу. Фотографии взяты с
