Или восстановительной стоимости объекта основных. Полная восстановительная стоимость строений

В зависимости от цели оценки и, как следствие, закладываемой точности расчетных процедур, существует несколько способов определения восстановительной стоимости:

Метод сравнительной единицы.

Метод разбивки по компонентам.

Метод количественного обследования.

Метод сравнительной единицы . Стоимость оцениваемого объекта недвижимости определяется умножением количества выбранных единиц измерения (единицами измерения могут быть 1 м3, 1 м2, 1 км, 1 шт. и т.д.) оцениваемого объекта на стоимость одной единицы измерения на дату оценки. Стоимости единиц измерения типовых объектов известны и содержатся в специальных информационно-аналитических сборниках (Бюллетень «КО – ИНВЕСТ» и Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости – УПВС).

Важным этапом при использовании этого метода является выбор типичного объекта (аналога). При отборе аналога необходимо учитывать единое функциональное назначение, близость физических характеристик (класс конструктивных систем), сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов и другие характеристики. Поскольку в большинстве случаев базой для сравнения является стоимость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость объекта будет считаться стоимостью замещения.

Метод разбивки по компонентам . Отличие данного метода от предыдущего заключается в том, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема. Стоимость всего здания рассчитывают по формуле:

Сзд =

где Сзд - стоимость строительства здания в целом;

Vj - объем j-ro компонента;

Cj - стоимость единицы объема;

n - количество выделенных компонентов здания;

Кн - коэффициент, учитывающий имеющиеся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн-1);

Метод количественного обследования . Этот метод основан на детальном количественном и стоимостном расчете затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат, необходим учет накладных расходов и иных затрат. Иными словами, составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Метод количественного обследования является базой для применения вышеизложенных методик расчета восстановительной стоимости и показывает наиболее точные результаты по сравнению с ними, однако является наиболее трудоемким и требующим от оценщика углубленной теоретической подготовки и значительного практического опыта.

Определение износа объекта недвижимости

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов со временем.

По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и, тем более, будущему использованию, связанных с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.

Классификация износа объектов недвижимости:

Для каждого вида износа характерно его подразделение: устранимый и неустранимый.

Устранимый износ - износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно. При этом экономическая целесообразность состоит в том, что производимые затраты на устранение того или иного вида износа должны способствовать повышению стоимости объекта в целом.

Неустранимый износ – износ, который либо физически невозможен, либо экономически нецелесообразен.

При выявлении всех обозначенных видов износа говорят об общем накопленном износе объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта. Исходя из сути данных определений, можно утверждать, что общий накопленный износ является, прежде всего, функцией времени жизни объекта. Учитывая это обстоятельство, рассмотрим суть основных оценочных понятий, характеризующих этот показатель:

Физическая жизнь здания (ФЖ ) - определяется периодом эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) - это период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) - определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой но сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом производимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ ) - определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ ) здания составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Методы расчета износа:

1. Физический износ - представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий:

Нормативный (для жилых зданий);

Стоимостной;

Метод срока жизни.

Нормативный метод расчета физического износа

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера таких инструкций можно назвать "Правила оценки физического износа жилых зданий" ВСН 53-86 Госгражданстроя (Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при ГОССТРОЕ СССР. Москва 1990), применяемые Бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.

В указанных правилах дана характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания следует определять по формуле:

Fф =

где Fф - физический износ здания, (%);

Fi - физический износ i-ro конструктивного элемента (%);

Li - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-ro конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания; n - количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в %) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, - по их сметной стоимости.

Стоимостной метод определения физического износа

Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.

Описанная методика позволяет рассчитать износ элементов и здания в целом сразу в стоимостном выражении, что является более предпочтительным по сравнению с другими методами расчета физического износа. Кроме того, поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до "практически нового состояния", результат но данному подходу можно считать достаточно точным. Среди недостатков, присущих данной методике, необходимо отметить обязательную детализацию и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Определение физического износа зданий методом срока жизни

Исходя из сути ранее рассмотренных основных оценочных понятий, характеризующих общий накопленный износ здания с точки зрения времени его эксплуатации, можно утверждать, что физический износ, эффективный возраст и срок экономической жизни находятся в определенном соотношении. Это соотношение можно выразить следующей формулой(1):

где: И(%) - износ в процентах;

ЭВ - эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

ФЖ - типичный срок физической жизни;

ОСФЖ - оставшийся срок физической жизни.

Либо по формуле (2) :

где: И (%) - износ в процентах;

ФЖ - типичный срок физической жизни.

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):

О= ВС *(И/100);

где: И - износ в процентах; ВС - восстановительная стоимость.

2 . Функциональный износ

Признаками функционального износа в оцениваемом здании, как правило, являются несоответствие его объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

В зависимости от физической возможности и экономической целесообразности устранения причин, вызвавших функциональный износ, его подразделяют на устранимый и неустранимый. Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, поскольку расчет последней, исходя из своего определения, заведомо исключает функциональный износ из рассмотрения.

Устранимый функциональный износ

Устранимый функциональный износ обычно определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Считается, что устранимый функциональный износ вызывается:

Недостатками, требующими добавления элементов,

Недостатками, требующими замены или модернизации элементов,

Сверхулучшениями.

К недостаткам, требующим добавления , относят элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

К недостаткам, требующим замены или модернизации элементов , относят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (водяные и газовые счетчики и т.д.). Износ по этим позициям измеряется как стоимостью существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

К сверхулучшениям относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций "сверхулучшений" минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собственник дома, приспосабливая его под себя, вносил какие-либо изменения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адекватные с точки зрения типичного пользователя. К их числу, например, можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное использование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию. Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.

Неустранимый функциональный износ

Неустранимый функциональный износ обычно вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Прежде всего экономическая нецелесообразность проведения затрат на устранение этих недостатков позволяет судить о признаке именно неустранимого функционального износа. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

3. Внешний (экономический) износ

Внешний износ представляет собой обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может "самоустраниться" из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект.

Учитывая, что данный подход оценки недвижимости основывается на сравнении продаж, его называют сравнительным. В силу того, что рассматриваемый подход использует данные о сделках на рынке, его еще называют рыночным.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения.

Можно выделить следующие основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

1. На первом этапе изучают состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, которые были проданы недавно.

2. На втором этапе собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым.

3. На третьем этапе вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов.

4. На четвертом этапе согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

На первом этапе оценки недвижимости сравнительным подходом изучается состояние рынка недвижимости и тенденции его развития, проводится его сегментирование и определяется, к какому сегменту рынка относится оцениваемый объект. Далее в этом сегменте по определенным критериям выявляются объекты, наиболее сопоставимые с исследуемым (объекты-аналоги).

Сегментирование рынка - это процесс разбивания рынка на секторы (сегменты). Разбивание происходит на сектора, имеющие сходные объекты и субъекты.

Объекты должны быть сходными по назначению использования, качеству, передаваемым правам, местоположению.

Субъекты должны быть сходными по платежеспособности, возможностям финансирования, инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должны относиться к тому же сегменту рынка недвижимости, что и оцениваемый; сделки с ними должны быть осуществлены на типичных для данного сегмента условиях.

Срок экспозиции - это время, которое объект должен находится на рынке, для того, чтобы быть проданным. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка.

Так, в Москве для жилых квартир он равен примерно одному месяцу, для офисных зданий - от полутора до трех месяцев. В случае, если объект был продан за период времени гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это скорее всего свидетельствует о том, что цена была занижена. Напротив, если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, цена, по всей вероятности, завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Основными критериями при выборе сопоставимых объектов (аналогов) являются:

1) Права собственности на недвижимость.

2) Условия финансирования.

3) Условия и время продажи.

4) Местоположение.

5) Физические характеристики.

1. Права собственности

В основном при сделках с недвижимостью происходит покупка передаваемых прав на владение и распоряжение имуществом. Полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании. Корректировка на права собственности есть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой.

2. Условия финансирования сделки

Если условия финансирования сделки купли - продажи объекта недвижимости нетипичны (например в случае полного кредитования сделки купли - продажи), то в таком случае необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.

3. Условия продажи и время продажи

Те же самое можно сказать применительно к условиям самих продаж. Поскольку затруднительно рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения, а также на передаваемые юридические права и ограничения, условия продажи, лучше, при наличии возможности, не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.

Время продажи является одним из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

4. Местоположение

Местоположение является также весьма существенным элементом сравнения сопоставимых продаж. Внесение поправки на местоположение довольно ощутимо сказывается на стоимости оцениваемого объекта.

Физические характеристики

Под физическими характеристиками объекта недвижимости подразумеваются размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

Единицы сравнения

Поскольку объекты часто различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемой собственностью можно столкнуться с большими сложностями; поэтому имеющиеся данные необходимо привести к общему знаменателю. Таким общим знаменателем может быть либо физическая единица (цена за кв. м.), либо экономическая.

Различными сегментами рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.

Единицы сравнения земли:

Цена за 1 га;

Цена за сотку;

Цена за 1 фронтальный метр:

Цена за 1 кв. м.

Единицы сравнения застроенных участков:

Цена за l кв. м. общей площади;

Цена за 1 кв. м. чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

Цена за 1 куб. м.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.

Классификация и суть поправок

В зависимости от способа расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом поправки делятся на:

1. Процентные

2. Стоимостные

Процентные поправки , как правило, вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения при этом сводятся к следующему: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки

а) Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 Га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. По правка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправку на физическое состояние, а также поправки, рассчитанные статистическими методами.

б) Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения по использованию положительных или отрицательных поправок подобны рассуждениям в пункте "а".

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

Расчет и внесение поправок

Для расчета и внесения поправок применяются множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

Методы, основанные на анализе парных продаж;

Экспертные методы расчета и внесения поправок;

Статистические методы.

Метод парных продаж

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключением одного параметра (например - местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и применить его для корректировки цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога на этот параметр.

Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Экспертные методы расчета и внесения поправок

Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Обозначим стоимость объекта оценки - X, а цену продажи сопоставимого аналога примем равной - 1.0.

При этом рассуждения сводятся к следующему: 1. Объект лучше аналога на 15%, тогда цена аналога должна увеличиться на те же 15%:

X = 1.0 + 15% х 1.0 = 1.0 х (1 + 0.15) = 1.15

2. Оцениваемый объект хуже аналога на 15%, цена аналога уменьшится:

X = 1.0 - 15% x 1.0 = 1.0 x (1.0 - 0.15) = 0.85.

3. Аналог лучше оцениваемого объекта на 15%. Цена аналога должна уменьшиться:

1.0 = X + 15% х X = Х(1 + 0.15), X = 1/0.87.

4. Аналог на 15% хуже оцениваемого объекта. Цена аналога должна вырасти:

1.0 = Х- 15% х X = X х (1.0 - 0.15), X = 1/0.85 = 1.18.

Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные долларовые поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические методы расчета поправок

Надо сказать, что при оценке недвижимости методом сравнительного анализа продаж, в процессе внесения поправок на различия между оцениваемым объектом и аналогом, не всегда удается относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если не использовать такие методы расчета поправок, как корреляционно регрессионный анализ, следует вводить как можно меньше корректировок на различия в характеристиках сравниваемых объектов. В первую очередь это касается поправок на физические различия (в частности поправки на масштаб).

Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.

Заключительным этапом сравнительного подхода к оценке недвижимости является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:

1. Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.

2. Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной величины.

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина и будет являться вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в неменьшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.

Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Выявление всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ – один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического износа зданий следующие:

Нормативный (для жилых зданий);

Стоимостный;

Метод срока жизни.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера можно назвать Правила оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-86) Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. – М., 1990, применяемые бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.

В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания следует определять по формуле

Q ф = (∑ q i · J i)/100,(3.15)

гдеQ ф – общий физический износ здания, %;

q i – фактический износ i-го конструктивного элемента в общей стоимости здания, %;

J i – удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей стоимости здания, %.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в процентах) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, по их сметной стоимости.

Описанная методика применяется исключительно в отечественной практике. При всей наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки:

Невозможность изначально учесть нетипичные условия эксплуатации объекта по причине «нормативности»;

Трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания;

Невозможность измерения функционального и внешнего износов;

Субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

В основе стоимостного метода определения физического износа лежит физический износ, выраженный на момент его оценки соотноше­нием стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.

Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода – обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Определение физического износа зданий методом срока жизни . Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой

И = (ЭВ: ФЖ) · 100 = [ЭВ: (ЭВ + ОСФЖ)] · 100,(3.16)

гдеИ – износ, %;

ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

ФЖ – типичный срок физической жизни;

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

И = (ХВ: ФЖ) · 100,(3.17)

гдеИ – износ, %;

ХВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния, отдельного элемента здания;

ФЖ – типичный срок физической жизни.

Применение формулы 3.17 также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле 3.16.

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):

О = ВС · (И: 100),(3.18)

гдеИ – износ, %;

ВС – восстановительная стоимость.

На практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физический износ, делят на «долгоживущие» и «короткоживущие».

«Короткоживущие элементы» – элементы, имеющие меньший срок жизни, чем здание в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).

«Долгоживущие элементы» – элементы, у которых ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни здания (фундамент, несущие стены и т.д.).

Устранимый физический износ «короткоживущих элементов» возникает вследствие естественного изнашивания элементов здания со временем, а также небрежной эксплуатации. В этом случае цена продажи здания снижена на соответствующее обесценение, поскольку будущему собственнику необходимо будет произвести «ранее отложенный ремонт», чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восстановление участков протекающей кровли и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до «практически нового» состояния.

Устранимый физический износ в денежном выражении определен как «стоимость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта до состояния, «эквивалентного» первоначальному.

Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни – это затраты на восстановление быстроизнашивающихся компонентов, которые определяются разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.

Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разумными затратами на его устранение подобно устранимому физическому износу элементов с коротким сроком жизни.

Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни рассчитывается как разница между восстановительной стоимостью всего здания и суммой устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания.

Функциональный износ . Признаки функционального износа в оцениваемом здании – несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый. Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Причины функционального износа:

Недостатки, требующие добавления элементов;

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов;

Сверхулучшения.

Недостатки, требующие добавления элементов, – элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых здание не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. В связи с этим износ измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, – позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

Сверхулучшения – позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собственник дома, приспосабливая его «под себя», вносил какие-либо изменения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адекватные с точки зрения типичного пользователя. К ним можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное использование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию.

Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:

Капитализацией потерь в арендной плате;

Капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.

Для определения необходимых расчетных показателей (величина арендных ставок, ставка капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам.

При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом в целом (зданием и землей) и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного остатка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса.

Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации потерь в арендной плате.

Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями, и тем не менее размер арендной платы в которых сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.

Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым из-за неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

Капитализация потерь в арендной плате;

Сравнительные продажи (парные продажи);

Срок экономической жизни.

Методом капитализации потерь в арендной плате расчет внешнего износа производится аналогично расчету функционального неустранимого износа.

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парные продажи). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.

В отечественной практике методы расчета внешнего износа, основанные на элементах сравнительного анализа продаж, во многих случаях неприменимы по причине большой трудоемкости, а также отсутствия необходимой и достоверной информационной базы.

Причины сноса:

Необходимость перепланировки;

Расширение транспортных магистралей.

Следует учитывать техническое состояние сносимых зданий, что во многих случаях позволило бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода времени. Резкое сокращение оставшегося срока экономической жизни здания ведет к снижению инвестиционной привлекательности и, как следствие, обвальному падению вероятной цены продажи.

В таких случаях целью оценки является расчет не полных прав собственности на оцениваемое здание, а прав краткосрочной аренды на срок оставшейся экономической (физической) жизни при условии, если потенциальным инвестором просматривается какая-либо выгода от этого приобретения.

Таким образом, затратный подход для определения рыночной стои­мости недвижимости является, с одной стороны, обязательным элемен­том процедуры определения рыночной стоимости, а с другой стороны, зачастую единственным инструментом для получения представления о стоимостной оценке недвижимости.

Вместе с тем считается, что затратный метод имеет существенные ограничения при оценке объектов со значительным сроком службы из-за трудностей с измерением величин накопленного износа и прибыли предпринимателя. Кроме того, результаты затратного метода отражают стоимость полного права собственности, поэтому при оценке частичных прав собственности необходима их корректировка.

Для повышения точности расчетных процедур как по определению восстановительной стоимости, так и по расчету износа необходима разум­ная компиляция нескольких методик по расчету указанных показателей.

Основные средства отражаются по первоначальной, восстановительной, текущей, остаточной, ликвидационной стоимости. Правила формирования стоимости основных средств в бухгалтерском учете и налогообложении нередко различаются.

Первоначальная стоимость основных средств складывается на момент их приобретения организацией. Она определяется для объектов:

• изготовленных в самой организации, а также приобретенных за плату у других организаций и лиц, — по фактическим затратам на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов (кроме предусмотренных законодательством случаев);
• внесенных учредителями в счет вклада в уставный капитан, — по договорной стоимости;
• полученных организацией безвозмездно, — по текущей рыночной цене на дату принятия к бухгалтерскому учету в качестве вложений во внеоборотные активы;
• приобретенных в обмен на другое имущество, отличное от денежных средств,- исходя из цены, по которой в сравниваемых обстоятельствах обычно организация определяет стоимость аналогичных товаров;
• приобретенных в иностранной валюте, — производится в рублях путем пересчета суммы в иностранной валюте по курсу ЦБ РФ, действующему на дату принятия объекта к бухгалтерскому учету в качестве вложений во внеоборотные активы;
• принятых основных средств, признанных излишками по результатам инвентаризации,- по текущей рыночной стоимости;
• детали, узлы и агрегаты выбывшего объекта, пригодные для ремонта других объектов основных средств, а также другие материалы — по текущей рыночной стоимости на дату принятия к бухгалтерскому учету;
• капитальные вложения организации в многолетние насаждения на коренное улучшение земель (осушительные, оросительные и другие мелиоративные работы) включаются в состав основных средств в конце отчетного года в сумме затрат независимо от даты окончания комплекса работ;
• находящийся в собственности двух или нескольких организаций объект отражается каждой организацией в составе основных средств соразмерно ее доле в обшей собственности;
• затраты на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию объекта основных средств либо увеличивают первоначальную стоимость, либо учитываются на счете основных средств обособленно.

Восстановительная стоимость основных средств — это стоимость их воспроизводства на определенный период, которая определяется путем проведения переоценки. Согласно ПБУ 6/01 организациям предоставлено право осуществлять переоценку на конец отчетного года с использованием индексации или прямого пересчета по документально подтвержденным рыночным ценам.

Текущая (восстановительная) стоимость объектов основных средств — сумма денежных средств, которая должна быть уплачена организацией на дату проведения переоценки в случае необходимости замены какого-либо объекта.

Текущая рыночная стоимость — эта сумма денежных средств, которая может быть получена в результате продажи указанного актива на дату принятия к бухгалтерскому учету.

Остаточная стоимость - первоначальная или восстановительная стоимость за вычетом накопленной суммы амортизации.

Ликвидационная стоимость - это стоимость продажи объектов при банкротстве или ликвидации организации на основе свободного аукциона и открытой продажи объектов по текущей рыночной стоимости.

В МСФО 16 ликвидационной стоимостью признается сумма, которая может быть получена за актив, отработавший весь срок полезной службы, за вычетом затрат на продажу.

В указанном международном стандарте дается определение справедливой стоимости объектов основных средств, которая используется при обмене активами. Справедливая стоимость — стоимость актива в сделке между хорошо осведомленными, желающими совершить такую сделку, независимыми друг от друга сторонами.

Переоценка объектов основных средств производится с целью определения текущей (восстановительной) стоимости объектов основных средств путем приведения первоначальной стоимости объектов основных средств в соответствие с их рыночными ценами и условиями воспроизводства на дату переоценки.

Стоимость основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету, не подлежит изменению, кроме случаев, установленных законодательством Российской Федерации и Положением по бухгалтерскому учет)" «Учет основных средств» ПБУ 6/01. Изменение первоначальной стоимости объектов основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету, допускается в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации и переоценки объектов основных средств.

Затраты на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию объекта основных средств учитываются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». После окончания названных способов восстановления основных средств связанные с ними затраты увеличивают первоначальную стоимость объектов, если в результате восстановления улучшаются (повышаются) первоначально принятые нормативные показатели функционирования (к примеру, срок полезного использования, мощность, качество применения) объекта основных средств.

В соответствии с Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01 коммерческая организация может не чаше одного раза в год (на конец отчетного года) переоценивать группы однородных объектов основных средств по текущей (восстановительной) стоимости. При определении текущей (восстановительной) стоимости привлекаются данные на аналогичную продукцию, полученные от организаций-изготовителей; сведения об уровне цен, имеющиеся у органов государственной статистики, торговых инспекций и организаций; сведения об уровне цен, опубликованные в средствах массовой информации и специальной литературе; оценка бюро технической инвентаризации; экспертные заключения о текущей (восстановительной) стоимости объектов основных средств.

Земельные участки и объекты природопользования (вода, недра и другие природные ресурсы) переоценке не подлежат.

При принятии решения о переоценке объектов основных средств, входящих в однородную группу объектов (здания, сооружения, транспортные средства и т.п.), организации следует учитывать, что в последующем объекты основных средств однородной группы должны переоцениваться регулярно, чтобы стоимость указанных объектов основных средств, по которой они отражаются в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности, существенно не отличалась от текущей (восстановительной) стоимости.

Переоценке объектов основных средств должна предшествовать подготовительная работа, в частности подготовка перечня подлежащих переоценке объектов, проверка их напичия. В перечне рекомендуется привести такие сведения об объектах основных средств: наименование и инвентарный номер; дата приобретения, сооружения, изготовления; дата принятия объекта к бухгалтерскому учету в качестве вложений во внеоборотные активы и ввода в эксплуатацию. Решение организации о проведении переоценки по состоянию на конец отчетного года оформляется соответствующим распорядительным документом, обязательным для всех служб организации, которые будут задействованы в переоценке основных средств.

Исходными данными для переоценки основных средств служат: первоначальная стоимость или текущая (восстановительная) стоимость (если данный объект переоценивался ранее), по которой они учитываются в бухгалтерском учете по состоянию на 31 декабря предыдущего отчетного года: сумма амортизации, начисленной за все время использования объекта по состоянию на указанную дату: документально подтвержденные данные о текущей (восстановительной) стоимости переоцениваемых объектов основных средств по состоянию на 1 января отчетного года.

Переоценка объекта основных средств производится путем пересчета его первоначальной стоимости или текущей (восстановительной) стоимости, если данный объект переоценивался ранее, и суммы амортизации, начисленной за все время использования объекта. Результаты проведенной по состоянию на конец отчетного года переоценки объектов основных средств подлежат отражению в бухгалтерском учете обособленно.

В бухгалтерском учете результаты переоценки основных средств отражаются на счетах 01 «Основные средства». 02 «Амортизация основных средств», 83 «Добавочный капитан» и . Корреспонденции счетов бухгалтерского учета различны в разных ситуациях (табл. 1).

Таблица 1. Записи на счетах бухгалтерского учета переоценки основных средств (ОС)

1. Объект основных средств не переоценивался ранее (производится пересчет первоначальной стоимости объекта и суммы начисленной амортизации):

• осуществляется дооценка;
• осуществляется уценка.

2. Объект основных средств переоценивался ранее (производится пересчет текущей (восстановительной) стоимости объекта и суммы начисленной амортизации):

• осуществляется дооценка после ранее произведенной уценки стоимости объектов ОС;
• осуществляется уценка после ранее произведенной дооценки стоимости объектов ОС.

При выбытии объекта основных средств сумма его дооценки списывается (переносится с добавочного капитала в нераспределенную прибыль):

• Д-т 83 «Добавочный капитан»
• К-т 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)».

Оценка основных средств

Выделяют три вида оценки основных средств:

• первоначальная стоимость;
• восстановительная стоимость;
• остаточная стоимость.

В соответствии с действующим порядком основные средства отражаются в бухгалтерском учете по первоначальной или восстановительной стоимости.

Первоначальная стоимость основных средств

Первоначальная стоимость определяется по-разному в зависимости от источников (каналов) поступления основных средств.

Таблица 2. Оценка основных средств

Стоимость основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету, не подлежит изменению, кроме случаев, ус тановленных законодательством РФ и Г1БУ 6/01. Изменение первоначальной стоимости основных средств допускается в случаях:

• достройки;
• дополнительного оборудования;
• реконструкции;
• частичной ликвидации;
• переоценки.

Восстановительная стоимость основных средств

Восстановительная стоимость — это затраты предприятия по воспроизводству объекта основных средств в конкретных экономических условиях (в современных условиях).

По восстановительной стоимости основные средства оцениваются в результате их переоценки.

Коммерческая организация может не чаще одного раза в год (на начало отчетного года) переоценивать группы однородных объектов основных средств но текущей (восстановительной) стоимости.

При принятии решения о переоценке по таким основным средствам следует учитывать, что в последующем они переоцениваются регулярно, чтобы стоимость основных средств, по которой они отражаются в бухгалтерском учете и отчетности, существенно не отличалась от текущей (восстановительной) стоимости.

Переоценка объекта основных средств производится путем пересчета его первоначальной стоимости или текущей (восстановительной) стоимости, если данный объект переоценивался ранее, и суммы амортизации, начисленной за все время использования объекта.

Результаты проведенной по состоянию на первое число отчетного года переоценки объектов основных средств подлежат отражению в бухгалтерском учете обособленно. Результаты переоценки не включаются в данные бухгалтерской отчетности предыдущего отчетного года и принимаются при формировании данных бухгалтерского баланса на начало следующего отчетного года.

Сумма дооценки объекта основных средств в результате переоценки зачисляется в добавочный капитал организации.

• Дебет 01 «Основные средства»
• Кредит 83 «Добавочный капитал» — увеличение балансовой стоимости числящихся на балансе предприятия и введенных в действие в отчетном году основных средств до их восстановительной стоимости.
• Дебет 83 «Добавочный капитал»

Сумма дооценки объекта основных средств, равная сумме уценки его, проведенной в предыдущие отчетные периоды и отнесенной на счет учета нераспределенной прибыли (непокрытого убытка), зачисляется на счет учета нераспределенной прибыли (непокрытого убытка).

• Дебет 01 «Основные средства»
• Кредит 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)» — увеличение балансовой стоимости числящихся на балансе предприятия и введенных в действие в отчетном году основных средств до их восстановительной стоимости.
• Кредит 02 «Амортизация основных средств» — увеличение суммы амортизации основных средств в результате переоценки.

Сумма уценки объекта основных средств в результате переоценки относится на счет учета нераспределенной прибыли (непокрытый убыток).

• Дебет 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)»
• Кредит 01 «Основные средства» — уменьшение балансовой стоимости числящихся на балансе предприятия и введенных в действие в отчетном году основных средств до их восстановительной стоимости.
• Кредит 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)» — уменьшение суммы амортизации основных средств в результате переоценки.

Сумма уценки объекта основных средств относится в уменьшение добавочного капитала организации, образованного за счет сумм дооценки этого объекта, проведенной в предыдущие отчетные периоды. Превышение суммы уценки объекта над суммой дооценки его, зачисленной в добавочный капитал организации в результате переоценки, проведенной в предыдущие отчетные периоды, относится на счет учета нераспределенной прибыли (непокрытый убыток). Сумма, отнесенная на счет учета нераспределенной прибыли (непокрытый убыток), должна быть раскрыта в бухгалтерской отчетности организации.

При выбытии объекта основных средств сумма его дооценки переносится с добавочного капитала организации в нераспределенную прибыль организации.

• Дебет 83 «Добавочный капитал»
• Кредит 01 «Основные средства» — уменьшение балансовой стоимости числящихся на балансе предприятий и введенных в действие в отчетном году основных средств до их восстановленной стоимости.
• Дебет 02 «Амортизация основных средств»
• Кредит 83 «Добавочный капитал» — уменьшение суммы амортизации основных средств в результате переоценки.

Остаточная стоимость — разница между первоначальной (восстановительной) стоимостью основных средств и суммой начисленной амортизации.

По остаточной стоимости основные средства отражаются в бухгалтерском балансе.

Восстановительная стоимость представляет собой стоимость основных фондов, скорректированную от первоначальной в результате проведенной переоценки объекта. Действующее законодательство разрешает коммерческим организациям регулярно (не чаще одного раза в год) пересматривать стоимость ОС , ориентируясь на изменение рыночных цен и принимая во внимание прогнозируемую инфляцию.

Возможность переоценивания имущества существует как для основных фондов, так и для нематериальных активов (НМА). Регулируют применение этой нормы ПБУ 6/01 и ПБУ 14/2007, хотя применительно к НМА законодатель использует термин «текущая рыночная стоимость» с приближенным значением к понятию «восстановительная». Поговорим о том, как рассчитать восстановительную стоимость основных средств и на что при этом следует обратить внимание.

Первоначальная и восстановительная стоимость основных средств

Производственные фонды служат длительное время, постепенно изнашиваясь и передавая свою стоимость готовому продукту. Поэтому их учет выстроен так, чтобы одномоментно можно было увидеть начальную цену объекта, постепенную ее потерю (износ) и остаточную стоимость . Различают три стоимости ОС: первоначальную, остаточную и восстановительную.

Первоначальная стоимость отражает реальные затраты на приобретение имущества (цена объекта + затраты на установку, транспортировку и др.). Она не меняется, если только речь не идет о реконструкции, достройке или частичной ликвидации объекта. Потеря стоимости активов отражается в их оценке по остаточной стоимости. Это первоначальная стоимость, уменьшенная на сумму износа.

Со временем и под влиянием постоянно изменяющегося рынка первоначальная стоимость уже не соответствует действительной стоимости имущества. Поэтому встает вопрос о восстановлении цены, отражающей реалии рынка. Такое соответствие и достигается путем переоценки, а стоимость переоцененного актива становится восстановительной.

Первоначальная восстановительная и остаточная стоимость

Поговорим подробнее о категориях восстановительной стоимости. Стоимость современных аналогов активов по отношению к уже использующимся объектам, подлежащим переоценке, является полной восстановительной стоимостью. А поскольку работающие активы уже в какой-то мере изношены , их восстановленная стоимость не может быть полной, а лишь приближенной к рыночной и с учетом начисленного износа.

И здесь уместно понятие первоначальной восстановленной стоимости. Т.е. после проведения переоценки объекта его первоначальная стоимость становится первоначальной восстановительной, т. е. первоначальной ценой актива на текущий момент.

Правилом переоценки является пропорциональное распределение прироста (или уменьшения) стоимости на сам актив и его амортизацию , т. е. пересчитывается не только цена объекта, но сумма износа по нему. Пересчитанная стоимость за минусом амортизации будет называться остаточной восстановительной стоимостью.

Как определяется восстановительная стоимость основных фондов

Для определения восстановительной стоимости ОС используют разные методы. Анализируют:

• цены на аналогичные объекты по данным производителей, торговых организаций;
• информацию статистических органов,
• заключения экспертов о текущей стоимости аналогичных ОС.

Устанавливают «новую» стоимость объектов индексацией или прямым пересчетом на основе данных на аналогичные продукты. Как правило, для проведения переоценки привлекают специалистов-оценщиков, которые переоценивают каждый объект, учитывая все рыночные критерии и износ активов.

Процедуре переоценки предшествует большая организационная работа. Необходимо:

• выбрать объекты ОС, которые будут подвергнуты переоценке;
• заключить договор с лицензированным оценщиком;
• издать приказ о проведении переоценки, куда следует включить перечень оцениваемого имущества. В нем указывают:

Наименование объектов;

Даты их приобретения/изготовления, ввода в эксплуатацию.

Основными критериями определения восстановительной стоимости основных производственных фондов для выполнения переоценки выступают:

Первоначальная или текущая стоимость (если объект ранее переоценивался) на начало отчетного года;

Амортизация, начисленная за период эксплуатации объекта.

Преследуя цели приближения к рыночной стоимости ОС, переоценкой регулируется первоначальная стоимость, поэтому итогом переоценки может стать дооценка либо уценка фондов.

Восстановительная стоимость: формула

Установив величину полной восстановительной стоимости, можно определить восстановительную стоимость основных средств после переоценки. Ее находят умножением полной восстановительной стоимости на отношение остаточной стоимости к первоначальной (до переоценки). По формуле:

С в = С п х К оц, где

С в – восстановительная стоимость объекта,

С п – первоначальная стоимость,

К оц – оценочный коэффициент.

Пример

По оценке специалиста, первоначальная стоимость станка (100 000 руб.), работающего в предприятии 3 года (36 мес.), снизилась по сравнению с рыночными аналогами на 30%. При переоценке актива применили коэффициент 1,3 и рассчитали восстановительную первоначальную стоимость объекта:

С в = 100 000 х 1,3 = 130 000 руб.

Справедливости ради, заметим, что корректирующий коэффициент не всегда используется. Определить восстановительную стоимость объекта можно, опираясь на анализ рыночной ситуации и цену аналоговых продуктов, подтвержденную документально.

Вернемся к примеру:

После установления цены станка на текущий момент необходимо рассчитать его текущую остаточную стоимость. Вычислим ее по формуле:

С ов = С пв х С ост / С пер, где

С ов – остаточная восстановительная стоимость,

С пв – полная (первоначальная) восстановительная, а С ост и С пер остаточная и первоначальные стоимости актива до переоценки.

Допустим, что установленный в организации срок службы станка составляет 8 лет (96 мес.). Тогда

С ост = 100 000 – (100 000 / 96 х 36) = 100 000 – 37 500 = 62 500 руб.

Подставим значения в формулу:

С ов = 130 000 х 62 500 / 100 000 = 81 250 руб.

Таким образом, восстановительная первоначальная стоимость станка на день переоценки составила 130 000 руб., его текущая остаточная стоимость увеличилась с 62 500 руб. до 81250 руб., а начисленный износ составил 48 750 руб. (130 000 – 81 250) вместо 37 500 руб. до переоценки.

Расчет полной восстановительной стоимости зданий, имеющих отличия от типового проекта , с использованием сборников УПВС и разъяснений к ним.

К. т.н.,
доцент кафедры "Оценочная деятельность иантикризисное управление"
Финансовой академии при Правительстве РФ.

В практике оценочных работ часто требуется рассчитывать восстановительную стоимость объектов недвижимости Наиболее часто под таковыми подразумевают здания различного назначения, как-то жилые дома, офисы, магазины, склады, гаражи, заводские и фабричные корпуса, здания сельскохозяйственных ферм, производственных и ремонтных предприятий и многие другие.

Применяемые методы расчетов изложены в специальной литературе и хорошо известны имеющим стаж работы оценщикам. Однако у начинающих, делающих только первые шаги в оценочной деятельности специалистов, вследствие громоздкости расчетов неизбежно возникают трудности, связанные с поиском необходимой информации и выработкой методики выполнения расчетов.

Анализируя опыт своей преподавательской работы в Финансовой академии при Правительстве Российской Федерации, Институте профессиональной оценки и Московском институте геодезии, аэросъемки и картографии, а также практический опыт по консультированию различных оценочных фирм и прислушиваясь к рекомендациям студентов и слушателей названных учебных заведений, автор счел целесообразным опубликовать ряд статей, посвященных расчетам восстановительной стоимости различных объектов недвижимости При этом будут рассмотрены как применение различных оценочных методик, основанных на использовании различных материалов, в том числе и нормативного характера, так и разнообразные типы объектов.

Автор выражает признательность практикующим оценщикам, студентам и слушателям различных учебных заведений и курсов, на занятиях в которых ему довелось выступать с представляемыми материалами, за отзывы о его работе, пожелания, замечания, помощь в практическом апробировании результатов работы и сборе информации Особую благодарность автор выражает Компании "КонсультантПлюс" за информационную поддержку учебной, методической и научно-практической работы .

Статьи настоящего цикла представляют собой методическое объединение существующих методик выполнения расчетов, рассчитанных в первую очередь на начинающих специалистов в области оценки. В них использованы результаты работ их автора в области практической деятельности по оценке недвижимости затратным подходом и опубликованные в открытой печати методики других специалистов, в необходимых случаях ссылки на первоисточники информации приведены Используемые для примеров названия объектов оценки, их характеристики и местоположение изменены до неузнаваемости, возможная схожесть с реальными объектами оценки чисто случайная.

В первой статье этого цикла будут рассмотрены методика выполнения работ по оценке зданий и схема использования набора необходимой информации.

I. Вводные пояснения

В большинстве случаев оценщики используют для расчёта восстановительной стоимости зданий сборники Укрупнённых Показателей Восстановительной Стоимости (УПВС) - составленные в уровне цен 1 января 1969 года нормативы, разработанные в начале 70-х годов XX-го века для переоценки основных фондов народного хозяйства . Переход же к текущему уровню цен и учёт современных экономических реалий, таких как предпринимательская прибыль, ряд налогов и прочее, осуществляют с использованием специальных индексов и ряд поправок, рассчитываемых специализированными экспертными организациями.

Стоимость зданий с использованием таблиц УПВС, сведённых в сборники по отраслям народного хозяйства, может быть рассчитана как функция наиболее существенной, характерной для объектов отрасли народного хозяйства, к которой принадлежит оцениваемый объект, характеристики. Остальные же характеристики, влияющие на стоимость объекта, используются в основном лишь либо для выбора типового варианта проекта, согласно которому был сооружён объект, либо для учёта особенностей региона, в котором он расположен. При такой организации работ по оценке можно утверждать, что при помощи таблиц УПВС осуществляется оценка объектов, сооружённых по типовым проектам, особенности которых описаны в пояснениях к соответствующим таблицам.

В настоящее время экономические условия претерпели существенные изменения по сравнению с условиями, существовавшими во время составления сборников УПВС. Это обстоятельство требует использования целого набора информации, позволяющей учитывать современные экономические реалии. Использование этой информации не было предусмотрено первоначальным замыслом составителей сборников и, соответственно, не отражено в пояснениях к таблицам сборников, но в настоящее время является уже общепризнанным среди специалистов по оценке.

Однако по мере выполнения переоценки и основных фондов народного хозяйства с использованием таблиц сборников УПВС всё большую озабоченность стали вызывать случаи, в которых наблюдались существенные отличия конструктивных особенностей оцениваемых объектов от параметров, предусмотренных типовыми проектами, учёт которых не был предусмотрен сборниками, а пренебрежение которыми вело к возникновению грубых погрешностей рассчитываемых стоимостей. Поэтому для устранения подобного рода источников погрешностей расчётов были выпущены специальные Разъяснения к таблицам УПВС, в которых были систематизированы наиболее частые отличия конструктивных особенностей оцениваемых объектов от предусмотренных проектами и приведены общие правила, позволяющие учитывать их влияние на стоимость таких объектов.

Таким образом, Разъяснения к таблицам УПВС явились инструментом, позволяющим получать более достоверные результаты оценки. Их использование актуально и в настоящее время наряду с использованием самих таблиц УПВС.

II. Методика выполнения расчётов и порядок использования материалов.

Рассмотрим последовательность выполнения оценочных работ. По мере необходимости приведены необходимые комментарии, сделаны ссылки на используемые материалы, а также приведены извлечения из них.

Формулировка задания на оценку

Выполнить расчёт полной восстановительной стоимости здания с использованием нормативов УПВС, Разъяснений к ним и необходимой сопутствующей информации при следующих условиях.

Характеристики и описание здания (выбираются по сведениям бюро технической инвентаризации или определяются путём обследования здания).

Назначение: Торговое.

Использование: в качестве продовольственного и промтоварного магазина.

Этажность: 2.

Фасад: архитектурное оформление простое, штукатурка, отделка мраморной крошкой.

В момент оценки осуществляется замена централизованной системы горячего водоснабжения на местную.

Дополнительно смонтирована и функционирует система принудительной вентиляции .

Объём помещений: общий - 9211 куб. м., в том числе подвала - 2967 куб. м. (используется как помещение).

Описание прочих конструктивных элементов здания приведено по ходу расчётов.

Местоположение объекта: Россия, г. Волгоград.

Выполнение расчётов.

Методически порядок выполнения расчётов можно разбить на четыре следующих крупных блока:

А. Подготовка информации, выбор требуемых сборника и таблицы;

Б. Выбор информации из таблиц УПВС и выполнение расчётов;

В. Приведение восстановительной стоимости здания;

Г. Заключительные положения.

Рассмотрим их последовательно.

А. Подготовка информации, выбор требуемых сборника и таблицы.

1. Поиск требуемой таблицы сборника.

Стоимости зданий, сооружённых по различным типовым проектам и сгруппированных по назначениям и использованию, представлены в таблицах. В свою очередь таблицы сгруппированы в сборники по отраслям народного хозяйства.

1.1. Выбор номера сборника УПВС для выполнения расчётов производят по функциональному назначению объекта.

Для выбора сборника следует рассмотреть перечень сборников УПВС, приведённый в . Извлечение из общей части приведено в таблице 1.

Таблица 1

Функциональное назначение оцениваемого здания: Торговое.

Следовательно, следует выбрать сборник № 33 .

1.2. Выбор таблицы УПВС в сборнике для выполнения расчётов следует осуществлять в зависимости от использования здания и его этажности. Для этого требуется проанализировать оглавление сборника № 33. Извлечение из него представлено в таблице 2, в которой указаны интересующие нас характеристики здания.

Таблица 2

Оцениваемое здание используется в качестве магазина промышленных и продовольственных товаров. Его этажность: 2.

Следовательно, в сборнике № 33 требуется выбрать таблицу № 5.

2. Расчет поправок к стоимости здания.

Поправки к стоимости здания требуются для учёта отличия свойств конструктивных элементов оцениваемого здания от свойств конструктивных элементов здания, для которого составлены используемые таблицы. Расчёты выполняют с использованием Разъяснений .

2.1. На этапе обследования здания составляют перечень свойств его конструктивных элементов.

Фундамент: ленточный крупноблочный сборный. Стены и перегородки - кирпичные.

Перекрытия - из сборного железобетонного настила Кровля - совмещенная из сборных железобетонных плит. Полы (основной тип) - из керамических плиток. Проемы - деревянные. Наружная отделка - повышенная: фасад частично отделан мраморной крошкой, частично оштукатурен, архитектурное оформление простое. Инженерные системы: отопление - от городских сетей; вентиляция - принудительная; холодное водоснабжение - от городских сетей; горячее водоснабжение - отсутствует; канализация - от городских сетей; газоснабжение - от городских сетей; электроосвещение, телефон, телевидение, электрочасы - имеются в наличии.

2.2 Расчёт поправок.

Для выявления отличий особенностей конструктивных элементов зданий, которые могут оказать влияние на его стоимость, следует тщательным образом изучить Разъяснения к сборникам УПВС, так как существенная для данного этапа работы информация не систематизирована и находится в различных разделах Разъяснений. Рассчитываемые в пунктах 2.2.а - 2.2.г поправки будут учтены нами в расчетах позднее.

2.2.а Учёт повышенной сложности отделки фасада.

Осуществляют на основании данных пункта "Наружные отделочные работы" Разъяснений (см извлечение 1).

Основываясь на материалах Разъяснений, по аргументам: этажности здания (равной 2) и типу архитектурного оформления его фасада (простому), из таблицы 3 следует выбрать поправку к стоимости 1 куб. м. здания - 2,8%.

Таблица 3

Так как при сооружении здания была применена отделка мраморной крошкой, то к указанной поправке согласно примечанию к таблице следует применить дополнительно коэффициент, равный 2.

В результате, поправка за внешнюю отделку составит: 2,8% * 2 = 5,6%.

2.2.б Учёт наличия системы принудительной вентиляции.

Осуществляют на основании пункта "Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства" Разъяснений, подпункт 8, примечание на странице 18 (см. извлечение 2).

Несмотря на то, что пункт 8 непосредственно касается жилых зданий, мы можем таким образом учесть наличие улучшенной принудительной вентиляции, так как в примечании отсутствуют непосредственные указания на тип здания. Согласно отмеченному пункту, наличие у здания системы принудительной вентиляции должно быть учтено применением к его стоимости коэффициента 1,03, или поправки величиной 3%.

2.2.в Учёт отсутствия централизованной системы горячего водоснабжения.

Осуществляют на основании данных пункта "Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства" Разъяснений (см. извлечение 3).

Порядок расчётов следующий.

По аргументу: назначение здания (магазин) из предпоследнего столбца приведённой в извлечении таблицы выбран удельный вес стоимости системы горячего водоснабжения в общей стоимости инженерной системы здания, равный 12%.

По аргументам: функциональное назначение (торговое) и этажность здания (равная 2), а также надземному объёму здания (6243 куб. м.), из него следует выбрать общую стоимость инженерных систем в стоимости здания, после интерполяции получив, результат равный 16%.

В итоге, поправка за отсутствие централизованной системы горячего водоснабжения составит: 12% от 16% = -1,9%. При этом поправке следует придать отрицательный знак, так как она должна уменьшать стоимость здания.

2.2.г Учёт улучшенной отделки подвала.

Подвал в оцениваемом здании используется в качестве помещения, для чего он был специальным образом отделан, что не предусматривалось типовым проектом.

Осуществляют на основании данных пункта "Иные конструктивные особенности зданий, имеющие значение для определения восстановительной стоимости 1 куб. м." Разъяснений, раздел "Объёмы: подвалы, техподполья, цокольные этажи" (см. извлечение 4).

Согласно подпункту 1, имеющая место улучшенная (в отличие от типового проекта) отделка подвала, должна быть дополнительно учтена в стоимости здания путём умножения объёма подвала с коэффициентом 0,20 на стоимость 1 куб. м. надземной части здания.

При этом существенно, что отметка об отсутствии или наличии подвала в типовом проекте должна быть сделана в описании типового проекта здания, для которого составлена используемая для оценки таблица (в нашем случае это таблица 5 сборника УПВС № 33 (см. извлечение 5).

3. Определение ценообразующих характеристик оцениваемого здания.

На основе показателей данного пункта будем выбирать стоимость 1 куб. м. стоимости здания из таблиц, к которой позднее будем применять рассчитанные выше поправки.

3.1 В соответствии с соображениями, изложенными в пункте 2.2.г. (см. извлечение 4), основной ценообразующей характеристикой здания будет выступать объём помещений его надземной части: 6243 куб. м. (при объёме подземной части - 2967 куб. м. дополнительно).

3.2 Вспомогательные ценообразующие характеристики - характеристики региона расположения здания. Приведённые ниже характеристики региона следует выбирать по адресу расположения здания: г. Волгоград. Для этого используют Общую часть к сборникам УПВС (см. извлечение 6).

3.2.а Территориальный пояс: 1.

3.2.б Климатический район: III.

Б. Выбор информации из таблиц УПВС и выполнение расчётов.

Осуществляют на основании данных, определённых на предыдущем этапе работы.

1.а Расчёт стоимости 1 куб. м. объекта осуществляют путём выбора из таблицы № 5 сборника УПВС для соответствующего территориального пояса (1) интервала стоимостей и последующего интерполирования для объёма надземной части здания (6243 куб. м.). Результаты выбора и расчётов приведены в таблице 3.

1.б. Расчёт совокупной поправки за влияние дополнительных ценообразующих характеристик по пунктам А.2.2.а - А.2.2.В.

Совокупная поправка составит: 5,6% + 3,0% - 1,9% = 6,7%.

1.в Тогда, стоимость 1 куб. м. с учётом названных поправок составит:

25,2021 * (1 + 0,067) = 26,8906 руб./куб. м.

2. Выбор коэффициента изменения стоимости 1 куб, м. здания.

Согласно технической части сборника № 33 стоимость в таблицах приведена для II-го климатического района. Так как строительство в более тёплых регионах сопряжено, например, с уменьшением толщины стен здании, мощности системы отопления и т. п., то оно будет менее дорогостоящим, и наоборот в северных районах строительство потребует больших затрат ресурсов. Для учёта этих обстоятельств предназначен климатический коэффициент.

Климатический коэффициент выбирают со страницы 4 технической части к сборнику УПВС № 33, пункт 8 (см. извлечение 7), согласно ему III-му климатическому району соответствует коэффициент изменения стоимости 1 куб. м здания: 0,92.

Итого, стоимость 1 куб. м здания: 26,8906 х 0,92 = 24,8906 руб./куб. м.

3. Учёт сейсмичности района.

Сейсмичность района может оказать влияние на стоимость здания, так как строительство в сейсмоопасных районах сопряжено с повышенными требованиями. Увеличение стоимости строительства за счёт повышенных требований при возможных землетрясениях свыше 6 баллов следует учитывать введением указанного в пункте 9 технической части к сборнику УПВС № 33 коэффициента (см. извлечение 7). При необходимости определения величины максимально возможного землетрясения следует использовать документы, устанавливающие соответствующее районирование территории СССР .

В нашем случае сейсмичность района не влияет на стоимость строительства, так регион оценки не предполагает землетрясений свыше 6 баллов.

4.а Рассчитаем восстановительную стоимость здания с учётом его объёма (см. извлечение 7): 24,8906 руб./куб. м. х 6243 куб. м. = ,24 руб.

4.б. Введём поправку за улучшенную отделку подвала с учётом его объёма и корректирующего коэффициента:

24,8906 руб./куб. м * 2967 куб. м. * 0,20=14682,04 руб.

24 +,04 = ,28 руб.

В. Приведение восстановительной стоимости здания.

Представляемая в настоящей работе процедура приведения восстановительной стоимости объекта оценки к текущему уровню отличается от применяемых ранее, изложенных в специальной литературе процедур . Это является следствием двух причин. Первая из них - переход строительной отрасли на систему нормативов 2001 года, имеющих в качестве базы сметные цены 1 января 2000 года. Вторая - изменение вида представления информации в используемых нами бюллетенях, издаваемых агентством "КО-ИНВЕСТ", отчасти являющееся следствием указанного перехода. В извлечении 8 представлен фрагмент таблицы 2.1 (страница 13) межрегионального информационно-аналитического бюллетеня , издаваемого названным агентством .

Приведение следует выполнять в два этапа.

1. На первом этапе следует перейти от уровня цен 1 января 1969 года, в которых составлены таблицы УПВС, к ценам 1 января 2000 года, фактически это цены декабря 1999 года (см. извлечение 8). Эту операцию выполняют путём деления полученной ранее стоимости на выбранный из таблицы индекс для Волгоградской области , рассчитанный для перехода от уровня цен 1 января 2000 года к уровню цен 1 января 1969 года: 0,04716. Стоимость здания на данном этапе составит:

28 / 0,04716 = 3 ,52 руб.

2. На втором этапе требуется перейти от цен 1 января 2000 года к ценам даты оценки (июнь 2003 года). Так как на момент написания настоящей работы (июль 2003 года) использовать значение индекса, рассчитанное по наблюдениям за фактическим уровнем цен ещё не представлялось возможным, то использовалась взятая из уже упомянутой таблицы его прогнозная величина: 1,931. Стоимость здания на данном этапе составит:

3 , 52 * 1,931 = 6 ,09 руб.

Следует заметить, что представленная выше процедура расчётов позволяет обходиться без использования Постановления Государственного Комитета СССР по делам Строительства от 01.01.01 г. № 94 "Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчёта сводных сметных расчётов (сводных смет) строек и иных аналогичных документов, ограничиваясь лишь сборниками агентства "КО-ИНВЕСТ", что значительно удобнее.

Однако, по мнению автора настоящей работы, вопрос о способах расчётов индексов, их величинах и адекватности получаемых с их использованием результатов остаётся открытым и требует глубокого изучения. Так, например, в результате перехода от цен 1 января 1969 года к ценам 1 января 2000 года рассмотренным выше способом была получена стоимость здания равная 3 ,52 руб. Его же стоимость, полученная в результате применения приведения, широко используемого на практике ранее, основывающегося на нормативных материалах и также материалах агентства "КО-ИНВЕСТ" ,45 руб. Различие составляет,07 руб. или примерно ±10%, что практически совпадает с погрешностью метода, основанного на использовании нормативов УПВС, и вряд ли может считаться допустимым.

3. Расчёт полной восстановительной стоимости здания.

Данный шаг позволяет учесть современные экономические реалии и иные рыночных факторы, которых не существовало на дату составления таблиц УПВС.

Необходимые для выполнения расчётов по данному пункту величины рассчитывают экспертно на основании анализа соответствующего сегмента рынка недвижимости. В частности, можно воспользоваться информацией, предоставляемой агентством "RWAY" (http:// www. *****). Для данного примера их величины приняты условно.

3.1 Предпринимательская прибыль составит 25% от восстановительной стоимости.

3.2 Дополнительные издержки - 0% от восстановительной стоимости.

3.3 Тогда, полная восстановительная стоимость здания с учётом предпринимательской прибыли и дополнительных издержек:

6 ,09 x l,25 x 1,00 = 8 ,86 руб.

Ставка НДС 20% от итога шага 2.3.3, при этом важно, чтобы индекс перехода к ценам даты оценки, использованный в шаге Б.2.2, не содержал указанного налога.

Итак, полная восстановительная здания в ценах июня 2003 года составит:

8 ,86 х 1,20 =,64 руб.

Заключение.

В заключении следует сделать два замечания, которые позволят лучше осознать смысл рассчитанных величин и избежать двусмысленности толкования результатов оценки.

Замечание 1. Следует заметить, что несмотря на полученное в результате выполнения вычислений значение стоимости объекта с указанием сотых долей рубля, с точки зрения точности, обеспечиваемой методом УПВС (±10%), окончательный ответ следует записать в следующем виде: 10,39 ± 1,04 млн. руб.

Замечание 2. Следует заметить, что в соответствии со сделанными в технической части Сборника № 33 замечаниям полученная стоимость отражает стоимость всех общестроительных, санитарно-технических и электротехнических работ по сооружению здания магазина, но не учитывает стоимости специфического торгового оборудования (тем более, возможно приобретённого уникального). Стоимость его приобретения, доставки, установки и пусконаладки должна быть учтена отдельно.

Извлечения из необходимых для расчётов материалов.

Извлечение 1.

Страницы 12 и 13. Раздел "ОТДЕЛОЧНЫЕ РАБОТЫ. НАРУЖНЫЕ РАБОТЫ".

При несовпадении наружных отделочных работ переоцениваемого здания с аналогом необходимо исходить из следующих указаний:

1. В показателях для 1-4 этажных жилых зданий предусмотрена лишь частичная штукатурка фасадов (цоколи, откосы, карнизы) с расшивкой швов стен. Для зданий свыше 5 этажей предусмотрена облицовка (полностью или частично) лицевым или силикатным кирпичом, а в некоторых случаях керамическими блоками.

При наличии у оцениваемых жилых зданий фасадов полностью оштукатуренных цементно-известковым раствором их табличную стоимость следует увеличивать на проценты, указанные в таблице 4.

Таблица 4. Величины поправок.

Примечание. При наличии фасадов, оштукатуренных терразитовым или цветным раствором указанные надбавки применяются с коэффициентом 1,5, а с мраморной крошкой - 2, причём коэффициенты применяются лишь в тех случаях, когда показателями сборника предусмотрена частичная штукатурка фасадов или облицовка.

Извлечение 2. Разъяснения по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников укрупнённых показателей восстановительной стоимости.

Страница 18.

Пункт 8. По всем жилым зданиям предусмотрена необходимая вентиляция с установкой вентиляционных решёток. В тех случаях, когда в таблице не сказано о их наличии и не предусмотрена поправка, а у оцениваемого здания вентиляционное устройство имеется, то корректировать стоимость 1 куб. м. таких зданий не следует.

Примечание: Когда у оцениваемого здания имеется система побудительной вентиляции (с установкой вентиляторов , моторов и т. д.), то к табличной стоимости таких зданий вводить К = 1,03.

Извлечение 3. Разъяснения по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников укрупнённых показателей восстановительной стоимости .

Страницы 15 и 16. Раздел "ВНУТРЕННИЕ САНИТАРНО-ТЕХНИЧЕСКИЕ И ЭЛЕКТРОТЕХНИЧЕСКИЕ УСТРОЙСТВА".

В народном хозяйстве имеются здания, благоустройство которых не соответствует современным требованиям. Вследствие этого при переоценке зданий часты случаи, когда характеристика аналога по благоустройству не совпадает полностью с характеристикой переоцениваемого строения.

В этих случаях необходимо из стоимости здания исключать отсутствующий вид благоустройства и прибавлять тот вид, который имеется в оцениваемом строении.

Когда необходимые поправки отсутствуют, следует пользоваться таблицей №5.

Таблица 5. Санитарно - и электротехнические устройства .

Извлечение 4. Разъяснения по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников укрупнённых показателей восстановительной стоимости

Страницы 28 и 29. Раздел "ИНЫЕ КОНСТРУКТИВНЫЕ ОСОБЕННОСТИ ЗДАНИЙ, ИМЕЮЩИЕ ЗНАЧЕНИЕ ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ 1 КУБ М ПОДВАЛЫ, ТЕХПОДПОЛЬЯ, ЦОКОЛЬНЫЕ ЭТАЖИ".

1. Если в таблице сборника, по которой производится переоценка каменных зданий, указано "с подвалом" или "с техническим подпольем", это значит, что стоимость подвалов или технических подполий учтена в восстановительной стоимости 1 куб. м. В этих случаях восстановительная стоимость здания определяется умножением стоимости 1 куб. м. здания, принятой по таблице сборника, на надземный объём здания (объём повала или технического подполья к надземному объёму здания не добавляется). При этом, если подвал используется под служебные, общественные или другие цели (домоуправление, ЖЭК, Красный уголок и др.) к восстановительной стоимости здания, исчисленной вышеуказанным способом, добавляется восстановительная стоимость повышенной отделки подвала, которая определяется умножением объёма повала на восстановительную стоимость 1 куб. м., по которой переоценивалось здание, умноженную на коэффициент 0,20.

2. Если переоценка каменных зданий с подвалом или техническим подпольем производится по таблице сборника, в которой указано "без подвала" или о подвале нет никаких оговорок, восстановительная стоимость определяется как сумма восстановительных стоимостей надземной и подземной частей здания. Восстановительная стоимость надземной части здания определяется путём умножения объёма надземной части на стоимость 1 куб. м. по таблице сборника. Восстановительная стоимость повала или технического подполья определяется путём умножения объёма подземной части здания на стоимость 1 куб. м., принятую для переоценки надземной части и на коэффициент 0,8. При этом восстановительная стоимость подвала, используется под служебные, общественные или другие цели, определяется умножением объёма подземной части здания на стоимость 1 куб. м., принятую для переоценки надземной части здания, без каких-либо поправочных коэффициентов.

Извлечение 5. Из сборника УПВС № 33 для переоценки зданий и сооружений торговых предприятий.

Страницы 12 и 13.

Таблица 6. Магазины продовольственные, промтоварные и смешанной торговли 2-х этажные и более.

Характеристика зданий.

Здания с подвалом. Фундаменты сборные железобетонные. Стены и перегородки кирпичные. Перекрытия и покрытия железобетонные. Кровля рулонная. Полы цементные, плиточные, паркетные и из релина. Отделка повышенного качества. Отопление центральное.

Таблица 6. Магазины продовольственные, промтоварные и смешанной торговли двухэтажные и более.

Приложение к таблице 6.

Водопровод, канализация, вентиляция, электроосвещение и холодильные устройства.

Группа капитальности 1. p.Извлечение 6. Из общей части к сборникам УПВС зданий и сооружений, имеющихся в учреждениях и организациях, состоящих на государственном бюджете

Страница 17.

Таблица 7. Распределение отдельных частей территории СССР на территориальные пояса и климатические районы для переоценки основных фондов.

Извлечение 7. Из технической части к сборнику УПВС № 33 для переоценки зданий и сооружений торговых предприятий.

Страница 4.

Порядок пользования сборником.

Пункт 7. Полная стоимость объекта (здания или сооружения) определяется умножением восстановительной стоимости единицы измерения объёма объекта на его объём. При этом должны учитываться поправки, приведённые в Технической части или в примечаниях к отдельным таблицам сборника.

Пункт 8. Восстановительная стоимость зданий и сооружений, помещённая в настоящем сборнике, приведена для II климатического района.

Восстановительная стоимость зданий и сооружений, расположенных в других климатических районах, устанавливается при пользовании сборниками на местах путём применения к восстановительной стоимости II климатического района следующих поправочных коэффициентов:

для I климатического района - 1,14;

для III климатического района - 0,92;

для IV климатического района - 0,90.

Деление территории СССР по климатическим районам приведено в Общей части к сборникам. Пункт 9. Восстановительной стоимостью зданий и сооружений по настоящему сборнику не учтены удорожания, связанные со строительством в сейсмических районах. Указанные удорожания следует учитывать на местах при пользовании сборниками путём применения к восстановительной стоимости следующих поправочных коэффициентов в зависимости от величины балла:

6 баллов - 1,00;

7 баллов - 1,04;

8 баллов - 1,05;

9 баллов -1,08.

Извлечение 8. Из Межрегионального информационно-аналитического бюллетеня "Индексы цен в строительстве" / М.: "КО-ИНВЕСТ" - Выпуск 43, апрель, 2003.

Страница 13.

2. Строительно-монтажные работы.

2.1. Средние региональные индексы, рассчитанные по отношению к фактическим ценам на 01.01.2000 г. (декабрь 1999 г.).

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Александров в строительстве. - Спб.: "Питер", 20с.

2. Общая часть к сборникам УПВС зданий и сооружений для переоценки основных фондов/ Госстрой СССР, утв. Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 13 августа 1971 г., М.: Энергия -1971,24 с.

3. Разъяснение по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС/Издательство Республиканского управления технической инвентаризации - М.: 1995, 90 с.

4. Сборник УПВС № 33. Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений торговых предприятий для переоценки основных фондов (утв. Министерством торговли по согласованию с Госстроем СССР 20 мая 1970 г.) - М.: Экономика, 1970, 40 с.

5. СНиП II-7-81. Строительство в сейсмических районах (Утв. Постановлением Госстроя СССР от 01.01.01г. №94).

6. Постановление Государственного Комитета СССР по делам Строительства от 01.01.01 г. № 94 Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчёта сводных сметных расчётов (сводных смет) строек.

7. Индексы цен в строительстве. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень / М.: "КО-ИНВЕСТ" - Выпуск 43, апрель, 20с.

8. Красовский укрупнённых нормативов для оценочных работ: Учебное пособие по курсу "Ценообразование в строительстве". Для студентов, обучающихся по специальности 060400 "Финансы и кредит". - М.: Финансовая академия при Правительстве РФ, кафедра "ОДиАУ", 20с.

Журнал "Московский оценщик" №5 (24), октябрь 2003 .

Информационный источник - МОК-Информ E-mail: *****@***ru
При использовании материалов сайта обязательна ссылка на www. *****